万科物业的“中场战事”-万科布局了多少个城市

“我们过去聚焦在Residential(住宅)领域，今天向Commercial(商务)进行转型。”

10月15日，万科集团高级副总裁、万科物业CEO朱保全在第四届中国物业管理创新发展论坛上透露，万科物业已经将“万物商企”子品牌独立出来，成立专门运营公司进军商业物业市场寻求规模发展机会，这意味着万科物业正式确立了“住宅商企、两翼齐飞”的长远战略。

这项战略调整的意义，堪比2015年万科物业迈出市场化步伐。万物商企的独立，将有利于持续提升资源投入力度，夯实商企领域的客户服务能力，这些投入包括各层级人力资源储备、专业人才引进、内部机构调整、数字化平台迭代、新服务产品研发等。

朱保全还透露，万物商企的业务板块主要分为两大类：第一是商业企业的不动产管理，即写字楼、购物中心、产业园区、特色小镇等业态的资产运营与物业管理；第二是政府、企业机构的综合设施管理。

实际上，万科物业并不是商业企业物业服务领域的“新兵”。截至2018年8月，万科物业已经布局69个城市，合同项目共计2314个，其中住宅项目1833个，商企项目481个，服务对象包括商务写字楼、政府机构、企业总部等。

“我们在商企领域进行了着重发力。”朱保全告诉界面新闻，万科物业自2015年全面市场化后就进军商企市场，现在对外公布和独立品牌，意味着我们过去几年里，已经有了一些自己的想法、做法和探索。

过去几年时间里，物业服务行业的主要“战事”是并购以及增值服务，随着碧桂园服务、绿城服务等公司在香港上市，物业管理规模与市值的倒挂，某种程度上宣告了“规模论”的破产。

“规模和增值服务的思路来自于互联网，但并不是所有人都理解互联网。”一位龙头物业公司战略负责人点评认为。

目前，中国物业服务行业已经拥有1家A股公司、8家H股上市公司、近60家新三板上市物业公司，以及万科物业、龙湖物业等未上市龙头物业公司，构成了整体的竞争格局。

在服务升级、资产运营意识觉醒的背景下，中国物业服务行业正在由规模竞争转向多元业态下的服务内容、资产运营能力、科技解决方案的竞争。

一方面，住宅物业服务转向高端化、个性化，如万科物业、绿城服务等公司进行的高端物业体系搭建；另一方面，与万科物业进入商企领域一样，龙湖物业、碧桂园服务、绿城服务都先后宣布，将在企业总部、政府机构、商务写字楼、城市综合体、产业园区、特色小镇等商企细分领域里寻求高速增长机会。

“基于人的生活能够做很多事情，但物业公司与业主有一个纽带叫做不动产的建筑本身。”朱保全认为，物业服务行业的本质是对建筑的打理，万科物业希望以不动产打理和资产运营，来对自己做出一个业务的约束。

朱保全以纽约帝国大厦、克莱斯勒大厦举例，帝国大厦在历史进程中多次投入巨额费用，用来进行节能改造，使得其能耗水平达到最初的38%；克莱斯勒大厦历经8个业主，有些业主曾愿意花这栋楼资产价格的50%来进行改造。

除了万科物业比较擅长的运营管理之外，万科物业在商企物业技术领域，希望将建筑环境管理和能源管理作为重点发展的业态，以及被称为“学习型业务”的空间管理和资产管理。

“无论是住宅领域，还是商企领域，都是一个龙头物业公司应该做好的专业事情。”上述龙头物业公司战略负责人告诉界面新闻。

朱保全选出了万科物业在商企领域年度三件大事：第一，年初成为了BOMA（国际建筑业主与管理者协会）白金会员；第二，7月入股重新整合上市的戴德梁行，成为其第四大股东；第三，9月在IFMA（国际设施管理协会）年会中，正式推出“万物商企”品牌。

商业地产物业服务市场，曾长期被国际“五大行”（仲量联行、世邦魏理士、戴德梁行、Savills 第一太平戴维斯、高力国际）占据。

“五大行在住宅领域做的并没有中国企业做得好。”朱保全坦言，但在商业地产领域，中国企业要向五大行学习，中国物业企业才经过三十多年的发展，在技术与资本助力之下高速增长，世邦魏理世成立245年，仲联量行成立235年，戴德梁行成立234年，他们经历多次经济周期依然保持专业。

与WeWork打破了传统的写字楼组织模式一样，万物商企在万科物业内部的独立，意味着物业服务行业也打破了住宅这一传统竞争区域，引导行业在城市、商区、社区、住区等空间里全面挖掘拓展市场机会。

由此看来，服务内容升级、科技赋能、资本竞逐的物业行业，商企领域竞争变成了一场不得不打的“中场战事”。

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