万科穿越黑暗-万科布局了多少个城市

李健在《抚仙湖》里唱，秋风掠过的湖水，留下涟漪在心间。中国房地产业的发展到了关键的时刻，万科的湖心同样涟漪荡漾。

所有眼睛都在盯着万科。9月底流出的万科“活下去”的图，带来了想象不到的反应，两个月后，悲观论仍影响着着外界看万科的眼光、看行业的眼光。

万科向来审慎。11月30日，云南抚仙湖，郁亮在万科上海区域年度媒体交流会上说，万科战战兢兢、如履薄冰。在刚过去的三季报，万科还计提了超过40亿元的存货跌价。

万科在审慎中寻找穿越黑暗的方法。这是一家把每一天当作最后一天的公司，如果明天是最后一天，万科会如何度过？郁亮告诉第一财经，万科会继续奔跑，穿越黑暗，迎接黎明。

万科的黎明在住宅，更在住宅之外。今年前十月，万科的销售金额已达4856.2亿元，它们将反映在万科未来一至两年的财务报表中。而万科目前在做大量还难以用商业逻辑理解的业务，它们寄托了万科的未来。

不赚钱的业务

交流会上，最早上台的是万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海公司总经理张海。

上海是万科的主力区域。今年前十个月，万科卖出的3243.4万平方米房子中，有755万平方米来自上海区域，区域内，有10个百亿规模的公司。

住宅之外，张海抛出的上海万科，有更大的版图——

在开发社区263个、运营20个全日制学校和幼儿园、在10个城市布局了2万间长租公寓、商业平台印力开业项目达53个、产业办公项目开业运营33个经营面积230万平、物流仓储布局了13个城市租赁面积330万平方米、医养服务布局6个城市运营床位3540张、管理844个社区的物业。

这个版图展开后便是万科的多元化业务。一年前，美好生活场景师还是个抽象概念，随着万科多元化业务的落地，如今终于能得到广泛的理解。这样的万科，我们既熟悉，又陌生。

2018年，万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”，江苏东罗村，万科参与“乡村振兴”的第一站，便是在上海区域内。但张海说，东罗村不赚钱。

东罗村甚至不是万科的业务。如果乡不赚钱，万科也不把乡当成业务和收入来源，那城乡建设与生活服务商的定位如何理解？

郁亮告诉第一财经，乡村，是万科的战略方向，战略不是当下就能看到的，不以赚钱亏钱来衡量战略对错，亚马逊现在不赚钱但依然是个很优秀的公司。

“正如研发，对当季报表来说，是费用。今天看不出来，不代表以后不做出来。理解万科的城乡，放到未来，再过几年来看。乡，是都市圈的一部分。万科看好中国都市圈的发展。”

这不仅是对万科城乡定位的回答，也是对万科目前正在如火如荼地展开、但大部分还不能贡献营收、利润的新业务的回答。如果要着眼未来，适当放弃当下似乎是不得不做的取舍。

冬天的变量

然而变量正在发生。被泄密的万科“活下去”的内部讲话中，郁亮提出“收敛与聚焦”，投入和产出不匹配的、风险和收益严重不匹配的、做了三年还没做成的、做了三年仍靠万科内部资源内生增长的业务，要调整甚至不要做了。

新业务中，哪些会被砍？郁亮把皮球踢给张海，“我只是提出要求，要怎么做，张海他们才知道。”

张海说，收敛与聚焦，主要是聚焦。郁亮说，聚焦要带着方向，沿着主航道，让所有业务聚焦在客户愿意买单的产品和服务上。

这个回答十分模糊，但万科的收敛聚焦已初见端倪。近日，万科传出在深圳总部展开的“万村计划”被喊停，全面暂停签约新房源。

郁亮回应，“城中村改造比想象中复杂的多，我们还没发现做公寓赚钱的企业，但大家对此的指责已经跟卖房子一样了。我们很谨慎，租赁住宅会继续发展下去，发展成什么样我们还在思考，怎么解决老百姓的居住问题也还在思考。”

有人说郁亮瘦了。郁亮开玩笑，是因为行业油水不足。

“我们行业没有太大问题，城市化还在继续，但是做的东西不一样了，住房全面短缺时代结束了，但并不意味着解决了，所以要租购并举。我们行业还有相当的发展空间，但是赚钱方式不一样了。房地产这个行业，以前好比大鱼大肉，现在吃干粮了，但至少比喝稀饭要好。”

不计其数的业内人士判断，房地产正在经历冬天，寒冷且漫长。有媒体问，冬天什么时候结束，一直扮演行业领头羊角色的万科能否给同行过冬的建议。

郁亮表示拒绝。“我把自己照顾好都很不容易了，对别人我无话可说。”

这是一家把每一天当作最后一天过的公司，忧患意识强烈。“把环境想象得坏一点，准备充足一点，没有坏处。万科始终如履薄冰，我们得意忘形过吗？”

郁亮告诉第一财经，如果明天是最后一天，万科会继续奔跑，穿越黑暗，迎接黎明。

万科活下去本身，就是对经济周期的对抗，穿越黑暗就是穿越周期。万科全力奔跑，风声猎猎。

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