万科的商业版图-万科布局了多少个城市

万科的十年计划已经过半，愿景再造1个1000亿商业万科目标达成了吗？（2014年，万科毛大庆突然在媒体面前称“万科的愿景，商业将来成为一个很大的业务板块，比如这是1000亿的住宅万科，我想也应该有1000亿的商业万科。” 这也是首次对外公布万科有1000亿的商业雄心。）

近年来，万科在巩固核心业务优势的基础上，围绕城乡建设与生活服务商的定位，积极拓展业务版图。在商业领域发展的决心与野心，除了体现在大力发展万科自身的商业物业（以万科广场为代表的大型购物中心及社区商业），主要体现在万科进击商业市场的几个大动作，两三年时间内万科相继收购了印力集团，又联合印力收购了20家凯德购物中心，快速拓展了万科庞大的商业版图。

商业大事件1：收购印力集团

印力集团前身是深国投商用置业有限公司，是深圳国际信托投资有限公司的下属企业。2006年，作为万科集团曾经的第一大股东华润集团以17.4亿元收购深国投，使其变成了国有企业。之后，深国投商置被深圳市龙柏商置产业投资基金企业接盘。到2013年，黑石集团成为其战略投资者，购入该公司40%的股权。2015年，公司更名为印力集团。

2016年10月31日，万科与印力宣布，万科与若干合作方组成的联合收购平台完成收购印力96.55%股权，印力正式成为万科集团成员企业。收购印力是万科打造商业运营平台也是万科十年计划的一部分，印力有相关的资源，可以和万科产生协同效应。此后，万科商业如虎添翼，印力集团作为万科的商业开发与运营平台，聚焦存量项目的运营管理，通过改造激发存量项目的活力。

截止2018年4月，印力集团布局北京、上海、杭州、广深、武汉、西安的六大核心城市区域。管理资产项目遍布58个城市。在全国持有或管理的商业项目数量126个，管理面积1000万平方米，资产规模近800亿人民币。其商业项目品牌包括印力MEGA、印象城、印象汇、印象里等。其中，“印象城”为核心系列商业产品线。

商业大事件2 – 收购凯德20家购物中心

2018年1月，万科联合印力，用83亿元收购凯德20家购物中心，总建筑面积约为95万方。此次收购更加体现了万科对商业发展的决心与野心，收购之后万科商业的全国化布局将更加完善。

万科收购的20家凯德购物商场，从区域分布来看，中西部区域最多。而此前印力的商业项目主要分布在长三角、珠三角和环渤海地区，收购之后，全国布局将更加完善。

从城市能级来看，主要分布在三四线城市，印证了印力覆盖核心区域周边城市群的扩张战略。

商业大事件3 – 发行资产支持专项计划

同时，万科也在持续优化资产结构，探索资产证券化：2019年1月和2月，印力集团连续发起设立两笔资产支持专项计划，希望借助外部资本力量，整合公司存量资源，进一步促进商业地产的发展。

发展万科自有商业物业

除却印力集团自身的商业物业，万科的商业体系可分为两大方向：区域级购物中心和社区级商业。区域级购物中心以万科广场为代表，而社区商业则有较多产品线，主要是因为万科因地制宜，在不同城市打造不同产品线。

2018年，万科将自身的定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，对“生活服务”的强调，迎合了社区商业的发展需求。显然，“为了发展住宅而做商业地产”的万科，其着眼处在于“社区级”。

”邻里家“是由万科统一经营、为丰富业主生活量身定制的社区商业生活方案，是万科楼盘的”标配“。万科的出发点是为了做更好的住宅，因此，”邻里家“的主要目的还是以住宅为项目价值核心，社区商业作陪衬提升，以邻里中心为载体，提高业主的生活品质。

“五菜一汤”是万科社区商业的初级版本，“五菜”即是万科自创的社区餐饮连锁品牌“第五食堂”、超市、银行、洗衣店、药店，“一汤”则是指万科自营的社区菜市“幸福街市”。万科认为，社区商业主要是为社区居民提供日常所需的生活服务，因此，为实现居住便捷性和经常性，几种业态必不可少。

万科重视品牌的影响力，同时也更追求品质生活的概念输出。自营服务品牌“第五食堂”和“幸福街市”则具备了“便民、经济、安全、品质”等特点，既能兼备邻里聚会交流的功能，丰富社区文化，也能提高万科物业的盈利能力，是万科的核心竞争力。

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