万科城市之光：旧改上新未卖先火-广州万科驿有多少家

黄埔文冲是继天河猎德、海珠琶洲后，广州第三个大型“城中村”改造，同时也是黄埔区首个城中村改造工程。2016年10月，万科城市之光公寓产品万科悦城取得预售证，并对外销售。目前该公寓产品已进入二手市场。

2020年9月26日，万科城市之光开放销售中心，期待已久的住宅产品终于登场。开放销售中心当天，购房者挤爆销售楼，由于黄埔老区一直缺货，二手学位房也紧俏，致使城市之光推售之前引爆广州楼市，未卖先火。据楼主了解，该楼盘预计10月首开F1栋和F7栋，建面为78-140㎡三至四房。

区位地段

万科城市之光位于黄埔东路，属于文冲板块。

文冲东至文船路，南至文冲船舶修造厂南面，西到乌涌河，北接萝岗区，全街总面积11.1平方公里。

黄埔港码头、文冲船厂、石化厂应该是黄埔文冲最出名的经济产业。2020年7月，黄埔区宣布3年完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，其中就涉及黄埔港片区旧改，重点推进旧村项目18个，分布在9个街镇，其中文冲2个旧改包括石化路以西片和渡头等三社旧村项目。

黄埔港片区将采取旧改和引商两种方式同时推进，黄埔港片区的改造将为广州第二CBD发展腾挪空间。文冲街则打造中国游戏软件谷，首期项目位于护林路与石化路交会处的东南角，占地面积约3.2公顷，将聚焦以游戏、电竞、动漫、影音等为代表的泛娱乐信息经济产业，规划建设约15万平方米的游戏软件产业空间。

中国游戏软件谷

万科城市之光南靠黄埔东路，东邻石化路，西望乌涌，北街大沙东路。城市之光往北还有两条路，一条是护林路，另外一条是广园东路。交通可以说四通八达，往东、往西都非常便利。但作为工业基地，装运业务给老黄埔街道带来了大量的噪音和粉尘，每天光是石化路以西进出港的货车就达到9000车次。

万科城市之光前面的黄埔东路在改造前，由于年久失修，而且沿线大货车多，经常堵车，下雨就水浸，特别是对于骑电动车出行的居民来说，路面很难走。2018年初，黄埔区参照开泰大道、开创大道等道路标准，对黄埔东路进行道路及绿化景观升级改造。改造路线西起大沙西路路口，东至广深高速新塘立交，全长14.13公里。2020年初，经过两年的施工，黄埔东路升级改造完工。

区位地图（近景）

区位地图（远景）

俯瞰视角

生活配套

万科城市之光距地铁5号线文冲站较近，步行可到达，而地铁5号线大沙东站在项目西边。广州地铁5号线是广州建成运营的第5条线路，于2009年12月开通运营一期工程滘口站至文冲站。5号线的拥挤程度在广州地铁线中也是数一数二的，5号线上下班时间人流很大，特别是车陂南、员村两个站点，早高峰比较难上车。万科城市之光目前位于文冲的始发站，上车是没问题的。

地铁7号线二期在大沙地有个换乘站，往南连接大学城南站，直达广州南站，往北到水西站换乘21号线。7号线二期建成后，将有利于黄埔居民到达番禺大学城、广州南站等地，还可以通过21号线到达增城朱村、荔城等东部区域。

文冲村改造后将建成2所幼儿园、1所小学、1所中学。另外，改造范围内提供多元化的公共配套设施如居民健身场所、文化站、公交首末站、消防站等。如今广大附中、消防站、文化活动中心、公交站等都已经交付使用。而部分新规划学校区域由于被留守户占用，导致学校无法开工建设。有学位学位需求的可以要留意学校建设问题，有可能首期业主要入读周边的石化小学或文冲小学。

城市之光效果图

小区环境

文冲旧改项目位于黄埔东路以北，大沙东路南北两侧，石化路以西地段，北面紧邻万科城市花园，西侧为黄埔区政府，属于该区域核心板块。根据规划条件，万科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米，计容积率建筑面积约39.4万平方米。

项目结合传统文脉传承，保留文冲村旧有文化韵味之余，项目内部有万科八爪鱼项目配套，升级更优越的居住体验。据了解，万科的八爪鱼战略是：万科的商业是一个生态系统，由万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦，八大触角组合而成。

文冲村有800多年的历史，保护和规划建设文冲古迹是旧改项目的重点项目。按照规划，改造后的新文冲将以300多年历史的陆氏大宗祠和邵山书院为中心，并保留26座古建筑物，是全市最大的一块“古村落保留地”之一。

文冲古建筑群完整规划效果图

文冲回迁工程如今紧锣密鼓地建设中，文冲旧改也乘着黄埔三旧改造的雷霆之势加速推进，体现了讲究效率的黄埔速度。而万科在2020年8月28日发布的一则通告，却透露出对造成文冲旧改蹉跎十年的极少数村民的不满。

文冲旧改项目“钉子户”

户型设计

万科城市之光预计首开F1栋和F7栋，建面为78-140㎡三四房。面积段跨越比较大，从刚需到改善可选余地比较多。

下面来看一下F1和F7的户型82㎡三房一卫，该房型为竖厅设计。户型不算太好，通过入户花园后，左侧是厨房，右侧是卫生间，厨房卫生间的门虽然不是直接对着的，但一进门就见到厕所，让人感觉不舒服。三个房间中，有一个是小书房，平时只能作为电脑房，作为客房不好摆床。最要吐槽的是客厅阳台，只能通过一个小门出去阳台，不是真正意义上的厅出阳台。但作为82㎡的小三房，不考虑阳台问题，其他方面都在可接受范围。

下面放几张户型图，供大家参考。

楼主总结

关注万科城市之光就不得不关注广州石化厂。根据百度地图，在文冲项目边上到广州石化最近的直线距离是1.5公里，具体对城市之光有没有影响，我们来分析一下。广州石化厂位于广州市东面上风口，所排出的废气和粉尘顺风吹入黄埔，加重黄埔的空气污染。石化厂污染问题虽被当地居民多次投诉，但石化厂问题依然得不到彻底解决，曾经提出的几次搬迁提议也被搁置。但不管搬或不搬，石化行业都是一个技术密集型、资金密集型的产业，不管到哪里都能拉动本地GDP的增长。

老黄埔的配套比较成熟，丰乐路、大沙地都是老牌商圈。项目自身配建4所学校，包括两所幼儿园、一所小学、一所初中。项目户型为78-140㎡三至四房，总层高分别是23层、33层和35层，具体交楼时间最快2021年年底。万科在黄埔的旧改项目包括文冲旧改和沙步村旧改，沙步村旧改还未有项目推出，文冲旧改此前则推出过万科金色悦府、悦时代花园、万科城市之光产品，有商办也有住宅。

文冲旧改项目万科城市之光

今年，黄埔区宣布3年完成66个重点旧村改造项目，这66个重点旧改项目占全区旧村总建设用地的83%。如此大规模的旧改，未来会不会因为住宅项目太多，导致市场供应量大增，从而影响黄埔的房价？面对如此大规模的改造，住宅和商业项目肯定会如雨后春笋般冒出，由于旧改项目是开发商与村合作开发，在价格方面也会更实惠，在销售时更具优势。

楼主认为，在市场供应与需求关系下，推货量一大，购房者可选择的余地就多，就会造成持币观望，或者寻找更高性价比的楼盘。由于房企投入资金建设后，如房子卖不动或销售不理想就会导致资金压力大，被迫打折降价，例如今年上半年因为疫情就直接影响了房价的走势。

万科城市之光属于旧改大盘，而且在出现“钉子户”的情况下，学校建设时间被耽误已经成为事实，另外长周期的开发也会影响居住感受。但地段直接影响房子的价值，加上老黄埔新盘屈指可数，造成一开放营销中心就挤爆现场的场面，这让万科想低价卖也很难了。销售没有告诉楼主均价多少，参照五矿招商·鹭山府均价4.8-5.2万元/㎡，富力南驰·富颐华庭均价4.2-5.2万元/㎡，或许你已经知道万科城市之光的均价了。

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