万科“住房众筹”只是为了绕开监管？-万科苏州公司推出了房产众筹项目

今天，万科又刷屏了，但不是万科和宝能、恒大的三角恋剧情，而是万科北京确定推出“住房众筹”，以众筹模式打破传统运营模式。那么，众筹之家带你认识下万科“住房众筹”是什么，以及万科为什么要借用众筹模式，背后又有什么苦衷呢？

一、关于万科的“住房众筹”

最早披露万科“住房众筹”的媒体《攸客地产》，在5日凌晨发文称，万科在12月2日竞拍得的北京海淀西北旺镇18号地、19号地两宗住宅部分全自持地块的运营策略，将采用“住房众筹”。万科集团副总裁刘肖更是直接地说道，破题的题眼在于众筹。

何谓“住房众筹”？其运营模式如下：

确定众筹的企业伙伴（这些企业有解决员工居住的需要）→万科把项目拆解成若干份（每份大概20-30套）→按照份数与众筹企业进行对价，企业支付项目运营费用→项目完工后，企业员工可以租赁房源→房租经众筹平台后返还给众筹企业。

除此之外，万科还对参与众筹的企业有要求：众筹企业需要符合北京市功能定位以及海淀区的产业规划方向，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的企业。

简单来说，万科化身为社区运营服务者，把自家的房子拆分成若干份，让那些有需要解决员工住宅问题的企业参与进来，不改变房屋产权。这样的好处在于，可以保证租房的稳定性，为企业解决后顾之忧，同时又保障了租房权益，企业也乐于参与进来。更重要的是，它符合北京市对房地产监管的要求。（众筹之家注，参考深圳监管部门处罚6平米“鸽子笼”的决定）

如果说孵化器是办公租赁领域的众筹模式，那么万科推出“住房众筹”，则是员工住宿领域的众筹模式。当然，这也需要确定市场是否真的存在这样的痛点。

我们可以看一下北京市上半年租房价格：

据58同城发布的《2016年上半年租房市场报告》，在租金方面，上海、北京、深圳的租金位列全国前三，均超出4000元/月，其中北京6月份平均租金为4743.98元/月，对比二三线城市的租金2000元/月至3000元/月，相差了2至3倍。

联系今年年中曾刷屏朋友圈的文章，深圳高房价与人才流失。可见，有中关村这块“宝石”的海淀区，它里面的创业公司也正需要解决员工住宿问题。

二、住宅项目自持是场赌局？

万科作为老牌房地产商，为什么它要借用看似退让的众筹模式呢。关于这一点，那就要从这两块地说起。

11月16日、17日北京4宗“限房价、竞地价”地块出现住宅部分全部由房企自持的结果，引发行业震动。而住宅项目100%自持，意味着开发商必须寻求新的盈利模式。按照房地产业内人士的说法，“由于北京一地难求，开发商为了拿下一块好地，竞争陷入非理性化，只好使用100%自持，做长期持有，但是这种长期持有也意味着开发商需要承受巨大的资金压力，以及需要面对未来随时会发生变化的政策，盈利模式不明朗。如果100%自持的话，那么传统操作模式将会很难盈利，开发商这种做法风险比较高。”

为了解决这个问题，房地产商想了很多办法，比如对赌协议，赌地方政策会在未来一段时间时出现松动，进而快速售出盈利，但这种做法如同赌局，很可能输得一败涂地。再比如引入美国REITs策略，即房地产信托投资基金，但这种策略很可能会受到地方监管部门的打压，深圳广州等地出台的规范房产众筹就是最好例子，其中有不少自称REITs模式的深广房产众筹平台被迫关闭。

因此，万科推出“住房众筹”，就是为了解决这个问题，既拥抱监管，又能够实现资产保值增值。

也许有读者会问，万科为什么不直接出租，而是采用众筹模式来绕一个大圈子呢。根据数据，目前北京市场的租售比达到1：656，租金回报远低于销售回报，况且租房周期短，很难提供稳定的租金回报，直接出租实际上是不划算的，还可能陷入长期无法盈利的困境。而采用众筹模式，由于是企业合作，租房周期稳定性大大提高，对企业来说，有万科作为社区运营者，也更为信赖，互利互信。

三、借用众筹只是为了绕开监管？

如果认为万科推出“住房众筹”只是为了绕开监管，那可能就错了。事实上，在一定程度上，“住房众筹”有一定的试点作用，破解目前房地产众筹探索过程中遇到的难题。

我们先来看看万科在房产众筹都做过哪些尝试？

2015年4月20日，万科公布社区服务商2.0版本，计划通过业主众筹的方式，开设咖啡馆，成为咖啡馆的股东。刘肖说道，“我们可以搭建这样一个服务平台，过去很多线下服务可以放在线上。”让他有这个底气说这句话的原因，是万科业主与业主之间具有较强的联系。

万科还提出过众筹社区景观，即让有想法的设计师参与到万科住宅区的园林景观设计，回报是可以获得6-7折的小区房子。而他们的任务是把项目的景观养护起来，种植树木。这应该算是最原始的众筹模式，算不上众筹项目，但它却是一个很好的尝试。

另外，针对房屋装修问题，万科也提出过众筹思维的装修，让客户来决定装修使用的材质，把选择权给客户。同时，还有计划把公共空间的装修变成众筹模式，客户决定装修怎么做，而不是由开发商决定。

简单来说，万科住宅区就是一个封闭圈子，在这个圈子里，它正在充分利用众筹模式玩很多花样，培育人人互助的众筹精神和价值观。但是，需要注意的是，这些都只是尝试，不能说是众筹项目，与这次推出的“住房众筹”有很大区别。

除此之外，2015年5月29日，平安集团发起中国首个房地产众筹联盟，万科集团作为会员加入该联盟，同期成为会员的还有绿地集团、碧桂园等。在这么一个集合了全国房地产大佬的众筹联盟，足以看出互联网众筹对它们的作用，通过减少中间环节，以此降低成本。

可见，万科此次推出“住房众筹”，实际上是在原有尝试基础上迈出了一大步。

从房地产行业发展角度来说，如果万达集团从地产转向互联网，是基于对新兴产业的看好，那么万科这几年的动作，其实也同样如此。在房地产高速增长成为过去式的时代，拥抱互联网、拥抱新兴产业，就成为这些房地产商需要做的了。就未来而言，若“住房众筹”试点成功，其他房地产商也可能会进行效仿。

（作者：子野）

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