“三道红线”压顶，传富力地产拟分拆酒店上市-酒店信托基金

记者 | 黄昱

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等不来“白衣骑士”的富力地产，只能选择自救。

9月10日，有消息称，富力地产拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。对此，富力地产回应界面新闻称，暂不清楚具体情况。

自2017年以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产后，富力地产就开始陷入了窘境，不仅销售增长放缓，而且面临较大的资金压力。

今年以来，关于富力要处理投资物业资产包的消息不断传出。5月25日，瑞信发表报告指出，富力地产管理层已将处理部分重资产列入待办事项。

8月24日，富力地产2020年中期业绩会上，富力地产联席主席李思廉透露，富力已有“减磅计划”， 无论是投资物业，或者发展项目，都有出售的计划，不过商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。

一位长期关注富力地产的证券研究人员对界面新闻表示，在当前房地产行业下行叠加融资收紧的背景下，很难有企业愿意接盘这些重资产项目，富力地产选择REITs是最简单的回款方式。“不过远水解不了近渴，富力有不少即将到期的债务。”

富力地产目前运营中酒店达90家，总建面约395万平米，总房间数27173间，分布于70个城市。运营中投资物业总建面252万平米，其中写字楼约32万平米，商业约123万平米，物流园约98万平米。

酒店业务始终没有为富力地产带来盈利。富力地产历年财报显示，2017年-2019年，富力酒店业务分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元，今年的疫情给酒店行业带来巨大冲击，富力上半年亏损约9.4亿元。

除酒店业务不赚钱外，克而瑞香港研究总监洪圣奇对界面新闻指出，富力地产大量资金沉淀在酒店等投资物业中，导致其错过了好的时间点去发展。

曾为“华南五虎”之一富力地产，自2019年开始遭遇“滑铁卢”，不仅全年只完成年度1600亿元销售目标的86.4%，达到1320亿元，而且资金压力进一步凸显。

富力地产历年财报数据显示，2012年-2019年，富力地产连续8年经营性现金流净额为负，2019年的这一数字达到-241.45亿元，流出额度比2018增长180.2%。

与此同时，富力地产筹资性现金流净额在2017-2019皆为正，显示出公司的偿债能力主要依赖外部融资，今年上半年筹资性现金流净额转正为负，约为-37亿元，公司现金流明显恶化。

随着富力地产2019年底的净负债率上升至199%，管理层开始推出去杠杆计划，目标是在2020年将净负债率下调15个百分点至185%，长期目标是下降至150%。

截至2020年6月底，富力地产的总有息负债为1877.4亿元，其中一年内到期的短期负债约为892.4亿元，而账面上的现金及现金等价物为179亿元，远不足以覆盖短期负债，面临较大的偿债压力。

从杠杆率来看，截至上半年底，富力的净负债率约为177%，虽提前实现全年的降负债目标，比去年底减少了22个百分点，但仍远高于行业平均水平。

8月31日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”，至此，三大国际评级机构均在今年下调了其企业家族评级。

标普指出，截至2021年6月的前12个月内，富力地产有748亿的大规模债务到期，而截至2020年6月底，其非限制性现金余额仅179亿，流动性吃紧局面或将延续甚至可能恶化。

除自身流动性告急外，融资环境的收紧信号对富力地产来说也将是雪上加霜。按照“三道红线”融资政策，踩中三条红线的房企归入红色档，有息负债规模将以2019年6月底为上限，有息负债规模不得增加。

从财务数据来看，富力地产“三道红线”全部踩中，进入红色档。根据其2020年中期业绩数据，剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比仅0.44。

国盛证券研报指出，在债务指标均突破“三道红线”的背景下，富力地产的融资难度进一步加大，若想达到“绿色档”，以2020年半年度财务数据测算，需要缩减债务规模高达逾700亿元。

减少负债是富力地产当前的一大要务。2020年中期业绩会上李思廉表示，到今年年底，富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务，其中超过一半会有重组的安排，其他的靠资金和销售来抵消。

从前八月的合约销售情况来看，富力地产今年来自销售的回款并不会太乐观。前八月，富力地产累计销售同比增速仍未回正，录得总权益合约销售额约726.2亿元，同比减少10.62%，仅完成年度销售目标1520亿元的47.78%。

开源困难的同时，富力地产最重要的举措就减少支出。上半年，富力新增权益土储243万平米，合同金额仅60亿元，同比减少66.7%。

李思廉指出，富力地产未来拿地仍以城市更新为主，如果有合适的招拍挂也会参加，不过会放慢一点。“参与的招拍挂会以短平快项目为主，大型的、一百多亿的尽量不参与，大多数控制在10亿元左右的价格。”

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