“天价“拿地8折卖昔日“地王“备受煎熬-东方城置地有限公司

土地市场最热门的话题莫过于“地王”了，它被业内视为楼市的一大风向标。不过，随着楼市的大动荡，一大批走完开发周期面临上市的“地王”更是感受到切肤之痛，无奈屈身降价，以求生存。

近日，苏州“地王”正荣幸福城邦（价格动态户型图论坛）的“超低”开盘价让不少购房者惊讶不已。正荣幸福城邦前身是2014年首场土拍金枫路沿线唯一的纯住宅用地，总价15.6亿，楼面价7329元/㎡，溢价率85.71%。当年其邻盘招商雍华府的楼面价为4039元/㎡，比正荣拿下的地块楼面价整整少了45%，单价10500元/平米，因此正荣进驻木渎，所有人猜测木渎的房价有可能会直接从11000飙到14000左右。

1月18日晚，正荣幸福城邦拿出10个购买折扣房源的名额，其中9折房源5套，8折房源5套。这大手笔只能说有钱真任性。不过，土豪放话1月底开盘，75万/套起，折算下来8500元/平，仅比其地价高出1000多元/平，当然，据说均价也不到10000元/㎡，难免要亏本。

昔日地王何以打折叫卖？主要还是受轻轨、中环建设的拖累，交通不便成了目前最大的鸡肋。

但是，道路是曲折的，前途是光明的。正荣幸福城邦所处的金枫路板块，业内总结了“南有大润发，北有印象城，下有地铁，上有中环”这四句“名言”。现如今新城西特别是金枫路板块商业井喷，早已突破了“商圈”概念，成为名副其实的“商业帝国”，未来发展可期。

另一个曾名震一时的“地王”颐和湾更是备受煎熬。2013年8月8日，东方城置业入手该宗地块，楼面价高达8451元/㎡。该地块即是项目颐和湾花园（价格动态户型图论坛）的前身，在案名确定后即受到业内和置业者的关注，也是当时吴中古城区唯一的纯住宅地块。

颐和湾的开发商东方城置业是“中国园林第一股”，曾主导北京奥运中心区、CCTV新台址、2010世博会中国馆园林以及苏州的凯宾斯基大酒店、金鸡湖国宾馆、金鸡湖高尔夫球场等一系列景观。

从地段来看，颐和湾花园于大运河畔，周边有三轨两干道城市的优质交通资源，比邻丽丰购物中心、新苏购物中心、万达广场等商业配套；吴中实验小学、苏苑实验小学、苏苑中学、城西中学书香围绕……如此，城南土豪也是醉了。

颐和湾11月开盘，据说价格3万元/平米。更土豪的是，颐和湾全民营销活动11月14日开始，凡成功推荐成交1套房源，将获得2万元现金大奖。活动现场，开发商展出600万现金以表此次全民营销活动的决心。

无奈定价过高，11月开盘至今，网签仅3套，只能对外宣称：还未开盘。

相比于颐和湾的冷清，不远的朗诗东吴绿郡（价格动态户型图论坛）则成交火爆。朗诗东吴绿郡是朗诗“绿”系产品中，最为高端的地产项目，均价在18000-18500元/平之间，在苏州住宅市场绝对是一个较高的水平线。学区是吴中第二好的碧波中学，和颐和湾一样，处于两条轨交线交汇处，相似的地理位置，却是不同的结果。

而与颐和湾相似的石湖天玺（价格动态户型图论坛），是吴中地产“天”字号最高端的楼盘。但是价格仅23000元/平米，成交套数也很可观。

颐和湾预计1月底“开盘”，价格方面应该会再作思量。

从2014年10月至今，总部位于深圳的民营开发商佳兆业进入大动荡期。债务违约风波、资金周转困难等负面消息如滚雪球般扩大，引发业界对佳兆业资金链压力的担忧。

佳兆业广场（价格动态户型图论坛）的开盘日期也是一拖再拖，从预计2014年底开盘推迟至2015上半年，目前开盘仍然遥遥无期。佳兆业广场前身是苏地2013-G-110号地块，总价7.4亿元，楼面价7952元/平米，溢价率达到102.4%，可以说是狮山新贵。看过样板房的网友称，户型比较好，88平米能做成三房看起来却不显得拥挤，在狮山板块即将进入2.0的时代，小户型会更受欢迎。如若不是破产危机产生，也不至于如此煎熬。

狮山另一个新贵路劲香港时光（价格动态户型图论坛），前身苏地2013-G-112号地块，总价7.7亿，楼面价为9213元/平米，溢价率104.7%。虽然路劲和佳兆业差不多同时间拿地，但两者楼面价却差1261元/平。路劲香港时光主打改善户型，针对的也是纯改善人群，所有的户型都十分方正，南北通透，南北双阳台设计，最小户型就是125平3房。

如此美好的户型自然均价也很美好，19000元/㎡，不过从开盘至今，销售成绩却不够美好，仅成交40余套。路劲香港时光项目旁边便是新区第一中学，地段优势也不弱。显然，高房价和大户型成为其销售成绩的两大阻力。同板块龙湖均价16500-18500元/平米，且与金鹰相邻，对门是苏州实验学校，分走了大部分蛋糕。

由于市场的，“地王”项目的销售将面临很大压力，高周转与高定价不可能同时出现，“地王”项目的推盘节奏、获利前景等都会比较尴尬，面临风险。

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