万达商管四冲港交所，业内预计结果不太乐观-上市公司持有上市公司股权

【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】

一再搁置的万达商管上市计划又按下重启键。

近日，万达商管再次发起赴港申请，今次已经是第四回。媒体报道消息称，万达商管原本的计划是在今年第二季度就完成上市计划。

上市的不断延后，导致债务压力和潜在的回购风险成为万达商管头顶上悬挂着达摩克利斯之剑。

业内人士表示，万达赴港上市屡次受挫，主要原因可能是受限于国内商业地产行业发展空间，企业发展前景不被看好，多次提交申请也较难改变现实，万达方面需要提供更多有说服力的材料，提高市场认可度。

最新招股书更新去年业绩情况，业内：需要提供更有力的材料

大河财立方记者查阅万达商管提交的最新的招股书发现，相较于上一次的申请，主要对2022年业绩情况、财务数据进行了更新。

根据最新版本的招股书，2022年，万达商管实现收入约271.20亿元，毛利约129.84亿元，除税前溢利93.03亿元，归属股东净利润约75.03亿元。

业务规模方面，截至2022年末，万达商管管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。2020年、2021年及2022年，万达商管的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.6%。截至2022年末，万达商管有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。

业内人士认为，万达屡败屡战的原因主要是受限于股市的情绪和IPO的估值，假若要获得聆讯通过，必须提供更有力的证据证明，否则再次碰壁的可能性很大。

“一般来看，通过申请的概率会随着提交次数不断下降。”住房金融高级经济师陈斌告诉大河财立方记者，“万达需要提供更多材料证明企业的发展前景，如果不能做到这一点，估计难以获得批准。”

据陈斌分析，万达目前主要受限于较为有限的商业地产发展前景，即便是轻资产模式，也难以获得市场的青睐。Mob研究院与明源地产研究院发布的《2022年商业地产发展白皮书2022年12月》显示，2022年国内商业地产拟开业购物中心数量、体量双双进入负增长。

招银国际研究员认为，万达之前赴港交所上市受挫，“其相关的不确定性并非来自监管机构的批准，更多的是股市的情绪和IPO的估值”。

万达中止60亿债券申请，资金压力加剧

6月28日，证监会官网公布了大连万达商管国内发行债券中止注册程序的通知。

据悉，该笔债券为大连万达商管2023年面向专业投资者公开发行公司债券，拟发行金额为60亿元，承销商/管理人为国泰君安、开源证券。大连万达商管为计划上市的珠海万达商管的控股股东。

这意味着，万达商管在获得融资渠道方面又关闭了一个窗口。如果上市失败，万达资金链能否承压便是市场最关注的问题之一。

根据万达集团向碧桂园物业、蚂蚁、腾讯、PAG等在内的22位机构投资人转让股份并设立对赌协议，涉及投资额共计约380亿元，合计持股约21.17%；若投资者持有的股份未能在2023年12月底前转换为上市股份，投资者可要求控股股东大连万达回购尚未转换的全部或部分股份。

今年3月，中国证监会在对万达的问询函中亦提及对赌事项，证实对赌协议的真实性。根据披露信息，“发行人子公司珠海万达目前正申请在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，发行人需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款”。

“万达面临的财务压力不仅是短期债务、美元债，还有可能触发多重还贷压力。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄告诉记者，“万达商管赴港上市招股书三次失效，其不迟于2023年上市的对赌协议限期逐步逼近，一旦在规定期限内未能完成上市，万达则需提前归还13亿美元离岸贷款的本息，这对于万达集团的债务压力无疑是雪上加霜。”

财报显示，2023年一季度，万达集团短期借款68.04亿元，同比增长1450%；一年内到期的非流动负债730.37亿元，同比增长338%，合计短债798亿元；公司持有货币资金304.67元，无法覆盖短期债务，面临的资金压力较大。

5月1日，惠誉发布报告，将万达集团和万达香港的评级列入负面评级观察名单，理由是万达集团持股79%的轻资产物业管理公司珠海万达商管的上市存在不确定性。

责编:刘安琪 | 审校:李金雨 | 审核:李震 | 监制:万军伟

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