万科：“老大”的难题-2013年万科公司年报

主营业务增速下滑、净利润下滑等一系列现象表明，营收来源单一的万科正面临着不转型便成仁的危险。

中房报记者 田国宝 北京报道

万科（000002.SZ）正在经历一场生死蜕变。作为一家年销售额超过2000亿元的地产龙头企业，在房地产市场步入白银时代的背景下，能否从传统地产开发商转型为城市配套服务商，决定着这家企业能否赢得未来。

与其他营收日益多元化的开发商相比，万科的绝大部分收入仍然来自于房地产，其历年业绩报告中，营收只有房地产、物业和其他三项，其中房地产收入占比均超过97%，物业和其他收入比例极低。

虽然万科在不同场合均宣称，未来10年住宅业务仍大有可为，但主营业务增速下滑、净利润下滑等一系列现象表明，营收来源单一的万科正面临着不转型便成仁的危险。

传统业务衰落

万科2014年12月份业绩公告显示，其全年累计销售面积1806.4万平方米，同比增长21.1%；销售金额 2151.3 亿元，同比增长25.9%。一直觊觎地产老大地位的绿地集团同期销售额为2408亿元，比万科多出257亿元。

虽然万科方面表示不在乎排位，但背后凸显的是主营业务增长缓慢、新业务后继乏力的尴尬，业界认为，近期万科频繁的人事变动也与此相关。

万科2014年第三季度财报显示，其前三季度营业收入631.4亿元，同比下降0.43%，营业利润95.58亿元，同比减少4亿多元。

2014年半年报中也呈现同样的颓势，除了物业管理营收和利润有所上升外，其他业务营收均小幅下滑，其上半年主营业务收入为407.85亿元，减少1.05%，利润减少了1.87%，其中房地产业务收入399.44亿元，同比减少1.68%，利润减少了1.9%。

万科在全国有广深、北京、上海和成都四大区域，除了广深区域继续保持增长外，其他区域为万科整体营收贡献都开始呈现颓势，而近期万科人事变动也主要集中在北京和成都区域，这与两地业绩不振不无关系。

万科2013年年报显示，四大区域公司整体营收差距并不明显。2014年上半年，广深区域为万科贡献的净利润就已经超过一半，北京和成都区域业绩下降明显，其中北京区域对利润的贡献下降了7.38%，成都区对利润的贡献下降了近10%。

万科北京区域某地地方公司一位中层告诉中国房地产报记者，丁长峰调离、毛大庆去职和肖劲主政沈阳，这些人事变动均与北京区域业绩增长缓慢有很大关系。“万科面临的风险很大，不像万达对未来有清晰的战略规划，在万科你感觉很不清晰。”

转型乏力

从2014年起，万科进入了第四个十年发展时期，初步确立了由城市开发商到城市配套服务商转型的战略。3月10日，万科董事会在回答投资者提问中表示，未来10年，住宅仍是其主要业务，以“好房子、好服务、好社区”为标准，将全面提升传统住宅业务的产品和服务内容。

同时，万科也强调，未来会加大对消费体验类地产和产业地产的探索力度，发展诸如商业地产、旅游度假地产、物流地产和新兴产业园区等业务。

在传统住宅业务方面，万科积极探索住宅产业化业务、社区金融和社区养老；旅游度假产业方面，目前已经开发了吉林松花湖项目；商业地产方面，今年万科正式成立商业管理公司，由丁长峰掌舵，实施轻资产运营，并与凯雷投资达成合作协议。

但万科转型并不轻松。万科东北某公司一位人士表示，万科对于新业务的开拓相对较为保守，因此进展较慢。“万科每一项新业务都是由区域公司或者某个分公司进行尝试，试验成功了才会大面积展开。”上述人士表示，“不像万达，说做什么，从上到下马上就去干，发现问题再去随时调整策略。”

目前，国内旅游地产、商业地产已经呈现过剩态势，万科想要在未来占据一席之地并非易事。产业地产领域被外资企业牢牢占据着主导地位，国内包括阿里巴巴、京东等大鳄也开始布局物流地产，万科的产业地产之路也并不轻松。

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