万科系“恭迎”李嘉诚回归？2年重造上海三林印象城现蹊跷亏本“退出”-亚腾基金

年销售额近10亿元。

​近日，据媒体报道称，李嘉诚旗下亚腾资产管理公司(ARA Asset Management，简称“亚腾资产”)，携手Straits Real Estate以及工银国际，于12月23日在上海以24.2亿元收购上海商场项目三林印象城。收购方预计这笔交易将在2020年第一季度完成。

据公开资料显示，这次标的三林印象城，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块，周边3公里范围内常住人口超40万。

该项目于2008年动工，2010年开业运营，后因经营不善致资产被拍卖。2017年4月，上海联合产权交易所网上交易平台显示，该项目起拍价为18.5亿元，最终由万科旗下公司以24.3亿元拍得，溢价率约为31%。

具体而言，是万科前高管创立的公司深圳市信城不动产有限公司（简称“信城不动产”）斥资24.3亿元购得该项目，信城不动产对其进行升级改造，随后由万科集团成员企业印力商用置业有限公司（简称“印力”）管理。

三林印象城修整一年后，于2018年10月再度开业。公开资料显示，开业之初，三林印象城就携近200余品牌入驻，开业率达99%，年内总销售额近10亿元。

两年时间，将经营不善的三林印象城进行重造再开业，但是从收购价看，信城不动产以24.3亿元买入24.2亿元卖出，似乎是“亏本买卖”。信城不动产回应时间财经称，公司2017年通过上海联交所以24.3亿元获取的是“上海三林城市商业广场”资产包，其中包含了商业、酒店、写字楼三个部分资产。本次与亚腾资产的交易仅为商业部分，其他如酒店部分在2018年已引入华润旗下租赁公寓“有巢公寓”。目前尚剩余写字楼部分，正在洽商整售买家。对于商场改造成本、经营利润等属于商业机密，不便透露。

和硕机构首席分析师郭毅对时间财经表示，该项目虽销售较高，但未披露利润，既然卖了，利润预计不是很好。上海中原地产市场分析师卢文曦则认为，不一定非要赚钱再出手，或许此时回笼资金对信城不动产更重要。

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准备涨租金？

信城不动产为前万科集团副总裁周彤及前深圳万科城市公司副总刘波等核心团队于2017年初所创建，公司业务聚焦于地产开发、资产运营及基金管理领域。

官网介绍，截至2019年2月份，公司获得项目13个，总投资金额逾230亿元。

交易标的所在地前身为“三林城市商业广场”，位于上海地铁11号线林三东站以南约600米处。该商业广场2010年开业，3年后经营不善，业态调整，商铺陆陆续续开始出现清退情况，到2017年，除了沃尔玛，整个商业综合体基本清空。

看看新闻报道称，“三林城市商业广场”主要商业逐渐衰败的原因在于定位中低端，定位社区商业，且整体布局、结构和美观度都与市区的商业中心具有较大差距。信城不动产联合印力将之收购后进行升级改造。这也是继七宝万科之后，万科印力在上海打造的第二座购物中心项目。

据介绍，三林印象城购物中心于2018年第四季度开业，第一个租赁周期即将结束，目前主楼部分开业率达91%。林三国际酒店主要面向生活在黄浦江畔上海世博会旧址以东快速发展地区的中高收入家庭。目前整体项目总体量约15万平方米，包括购物中心、酒店和办公楼，其中购物中心的体量约10万平方米。

公开资料显示，商业建面仅10万平方米的三林印象城，开业首年达到了总销售额近10亿元，总客流近达1500万人次、总车流近100万辆、会员近10万。

亚腾资产方面称，三林印象城是该地区唯一有竞争力的购物中心，未来三年半径三公里范围内没有新的零售供应计划。亚腾资产还称，随着商城第一个租赁周期接近尾声，合资伙伴计划利用未来租赁费率的上涨。新业主也看到了提升零售中心租户组合的潜力，这也可能增加收入。

亚腾资产私募基金代理首席执行官大卫·金还称，公司将在收购完成后对该房产实施资产增强和重新定位计划。

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投资770亿

根据资料显示，亚腾资产为房地产基金管理公司，由长江实业于2002年创立，曾于2007年在新加坡上市，并于2017年完成私有化，主要业务包括管理房地产信托基金、私募房地产基金及提供房地产物业管理服务。

在公司成立之初，长江实业曾经持股13.87%，占据第二大股东的位置。2013年10月，Straits Trading Co Ltd以2.38亿美元从林惠璋和长江实业手中购买了总计20.1%的股权。交易完成后，长江实业退为亚腾资产的第四大股东，持股7.84%。

长江实业虽持股不多，但亚腾资产由李嘉诚旗下房地产业业务的重臣、长实董事赵国雄担任主席。赵国雄加入长实二十多年，目前同时是长江实业集团执行董事。

此前，李嘉诚大量抛售中国地产资产，被解读为“李嘉诚跑了”，亚腾资产的动作基本与长江实业同步。2014年，亚腾资产将其中国内地物业南京国际金融中心、上海盛邦国际大厦接连卖出。去年又卖掉了上海普陀区的“高尚领域”综合体项目。

今年开始，亚腾资产又开始购入中国资产。今年6月亚腾资产收购了成都的一处商办项目。此次收购是基金管理公司今年在中国的第二笔交易。

据外媒报道，截至2019年9月，亚腾资产在中国内地的投资组合包括办公、零售和酒店业的10种资产，总计约767亿元。

实际上，虽然今年以来，以写字楼为代表的中国商办物业供大于求，空置率屡创新高，但年初以来国际买家不断收购国内存量物业。黑石、凯德、基汇、吉宝等国际基金，纷纷拿下北外滩星港国际中心、上海浦发大厦、上海MixC万象城、一方大厦等商办物业。（北京时间财经 陈世爱）

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