中信证券保障房建设资金或将解决内固根本激发估值回归

中信证券：保障房建设资金或将解决内固根本激发估值回归

中信证券：保障房建设资金或将解决内固根本激发估值回归 更新时间：2011-3-24 17:54:35 　　“内固根本、外伺良机”投资主线不变，保障房支持力度加大部分缓解二季度“内固根本”忧虑。对外，我们在外部政治环境震荡，油价高企环境下争夺国际定价权、寻找具有国际竞争力企业；对内，则应加强保障房和水利建设力度。我们不认为房地产调控政策会有所放松，但政策对保障房建设的支持力度会逐渐加码，包括鼓励保险资金、社保资金参与公租房等具有稳定受益的保障房建设；鼓励银行等金融机构支持保障房建设的融资需求，对资本金和土地证照齐全的企业提供贷款支持；利用资本市场的融资功能鼓励房地产开发企业参与保障房建设；鼓励中小户型、中低价位商品房的供应；鼓励城投平台组织保障房建设及对银行保障房贷款给予贴息等。这种支持力度的加大有助于平滑投资波动，维护经济增长的持续性和稳定性，缓解市场的忧虑。

如何解决对保障房建设模式与资金来源的担忧：灵活运用委托建设、招标、配建三方式调动社会资金。市场对保障房的担忧在于今年预期1000万套保障房需投资1.3万亿左右，相当于2010年地方政府全年48%的卖地收入，各级政府难以负担。这个观点混淆了“保障房投入资金”和“政府投入保障房资金”两个概念。我们判断，保障房建设将灵活通过委托建设、招标、配建三种模式来调动社会资金。经过测算，政府2011年自身需投入4800亿元，而其余8000亿元左右需保障房受益者、地产公司、银行、社保资金等来投入，而政府在其中所起作用为土地供应以及组织建设，这一资金规模与住建部测算相符。

参与保障房建设缓解地产企业周期下行中的资金链紧张，长远看有助地产行业转型。市场担忧行业持续调控下，地产企业资金链断裂的可能性以及未来如何转型维持行业的延续性。目前一级市场融资以及银行信托融资渠道均向大部分开发商关闭，对于采用高杠杆的开发商而言亟待突破融资压力，缓解资金链紧张局面以维持企业的持续经营。保障房建设在政府以及地产商博弈中提供一个出口，即地产商参与保障房建设，既作为社会资金参与保障房有利政策并推行政策，又通过融资、销售、拿地等方式延续经营，长远来看有利于整个行业的转型。

投资建议：预计短期市场将继续上涨，2季度仍是观察期，需关注通胀、欧债等因素；政策加码保障房建设的三条收益主线：城投类公司、银行与大房地产公司，以及产业链相关领域。政策加码保障房建设将使三类领域受益：一是直接参与保障房建设、能够最大程度获得政策支持的城投类公司，是估值提升的突破口；二是房地产市场稳定发展预期下，缓解市场对调控过度导致行业面临系统性风险的担忧，银行与大房地产企业可以由此估值回归；三是与保障房建设相关的建材、机械、钢铁类公司，业绩将会有实质性提升。

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