任泽平房地产要讲逻辑长期看人口中期看土地短期看金融

任泽平：房地产要讲逻辑 长期看人口中期看土地短期看金融

任泽平：房地产要讲逻辑 长期看人口中期看土地短期看金融　　我们对未来中国经济的总的判断，是处在L型的一横，这是第一个判断；第二个判断大家会看到未来所谓的新5%比旧8%好，因为供给的出清和需求的复苏，企业的利润会恢复，尤其是龙头企业的利润。继经济L型之后，最近我们有一个最新的观点叫新周期，新周期是对未来一两年国内

2、国泰基金宏观分析师张容赫：今年货币政策取向是大家非常关心的问题，去年的中央经济工作会议上，对今年货币政策定位是稳健中性，而今年实际从业者感受有偏紧的趋势，央行行长周小川最近的讲话中谈到全球大的货币宽松周期要结束了，对此您怎么看？

方正证券首席经济学家任泽平：对今年的货币政策，我有两点判断：第一，今年货币政策方向肯定是偏紧的，边际上是收紧的。原因主要是美联储在加息，国内又在去杠杆、防风险、稳汇率、控房价，所以今年货币政策肯定不会在边际上再放松。从基本面角度，经济L型企稳，经济上也支撑货币政策边际上收紧。

第二个判断，今年货币政策又不会大幅收紧。中国经济刚刚从衰退走向略微弱复苏，不具备条件大幅收紧，今年又是政治周期年，比较特殊，政策上有维稳的需要。

3、国泰基金宏观分析师张容赫：去年四季度以来，特别是今年初起，整个房地产市场的火爆都是超出预期的，这样的火爆下，北京等很多城市都相继出台了房地产调控政策，您怎么看待现在房地产市场的情况？

方正证券首席经济学家任泽平：对房地产市场，我们在15年有一个预测，提出一线城市房价翻一倍。房地产研究要讲逻辑，房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。如果要判断某个地区未来的房价或者房地产市场走势，问三个问题答案就出来了：第一，该地区人口未来会流入还是流出？第二，它的土地供应会增加还是减少？第三，货币松紧程度如何？这决定了我们对房地产市场看法。

人口流入的地方，房地产长期来说是有需求支撑的；中期看土地，如果人口流入，你还不供地，那么这个地方房价是有压力的；短期因为利率、杠杆调整，会使得居民购房支出提前或者推迟。

所以，对现在的这一轮房地产上涨，我们的建议很简单，除了要摈弃过去二十年限购、限贷、限制土地供给的房地产调控，应当尽快建立长效机制。长效机制核心有两个，供地和房产税，只有这样才能实现总书记在去年提出的房子是用来住的，不是用来炒的的定位。当然还有城市规划，我们也需要尽快完善，比如尽快确立大都市圈战略，尽快建立人地挂钩的用地结构的调整。

4、国泰基金宏观分析师张容赫：下一个问题是关于人民币汇率的。今年年初以来人民币贬值有所缓和，您怎么看待今年美联储比较强的加息周期下人民币的走向？

方正证券首席经济学家任泽平：人民币汇率走势取决于两个方面：一是美元，另一个是国内经济的走势，就是我们的资产回报率。

目前看，美元还在大的强势周期里，美国经济在加速，美联储加息也在提速。15、16年美联储加一次息，现在大家预计今年要加三次，三月份就加了一次，明年市场预计也是加三次，两年下来要加6-8次，美元还在强势周期里。

第二个是国内经济，国内经济取决于货币政策、我们的改革和市场自发的出清和调整。最近人民币出现企稳迹象，主要是国内经济企稳向好，央行也进行了一些利差的补偿。短期汇率走势我们认为能够走稳，下半年如果美联储超预期加息，可能会给我们一定的压力，当然这也取决于国内经济的强弱。总的来说，我们对今年，或者说未来一段时间的中国经济还是有信心的，所以人民币汇率今年大幅贬值的压力是不存在的。

5、国泰基金宏观分析师张容赫：基于前面谈到的问题，您对2017年的A股投资有哪些建议，您觉得机会会在哪里？去年开始大家对港股的关注度也越来越高，对港股您怎么看？

方正证券首席经济学家任泽平：对今年A股市场，我们在年初制定一个策略叫曙光乍现。我们认为今年A股市场是可为的市场，会有结构性行情。从估值体系角度来说，今年无风险利率很难下降，风险偏好很难大幅起来，行情可能不是靠分母推动，而是靠分子。所以我们推的方向主要是业绩超预期的，无论成长、价值、周期，都推荐有业绩的公司，尤其是有业绩、又是处在行业龙头位置的。因为供给出清，这类公司会受益，相对而言更建议投资者去关注。

今年A股可能会是震荡向上，有基本面支撑。我们的策略就是每一次回调都值得买入。不过由于是存量博弈，到了阻力点位，市场往往会有一定调整，但是基本面是很好的。对港股，从去年以来我们一直是偏乐观的，逻辑主要是因为港股相对估值便宜，随着深港通、沪港通推动资金南下，而且上涨的股票大多与中国经济有关，基本面也在好转，所以对港股偏乐观一些。

6、国泰基金宏观分析师张容赫：您从政府部门离职到卖方研究工作后，旗帜鲜明的提出了一些非常有力度的口号，比如新5%比旧8%好、5000点不是梦……这些犀利的观点最终都得到市场认证。在广大投资者眼中，您是一位非常有传奇色彩、英雄色彩的分析师，能不能分享下您的转型之路？

方正证券首席经济学家任泽平：无论在体制内还是体制外，无论是以前做处长，还是现在做经济学家，对我来说，人生的路途一直是在学习，人生是心灵的伟大旅程。来到市场上以来，我是不断地在向市场进行学习，商业研究和公共政策研究不太一样，虽然老本行都是做宏观。商业研究更讲究前瞻性，所以我们90%的精力都在思考关于未来的事情，比如经济、政策、大类资产的未来，一直保持学习的状态和态度。

第二，像道家和佛学所讲的，心内无一物、心外无一物，不要有执念。观点的对错并不重要，最重要的是在做任何判断之前不要有任何压力，人最好的状态就是能够保持心内无一物、心外无一物的状态，无为而无不为的情况。

7、国泰基金宏观分析师张容赫：您觉得2017年，对投资者来说，股票、债券、房地产等大类资产，从预期收益率来看应该怎样排序？

方正证券首席经济学家任泽平：这涉及到对大类资产的预测和判断，过去两年多我们在大的判断上没有犯什么方向性错误，但是小的波动也不是每次都对，这点我客观承认。不过有一点要强调的，做宏观、大势研判最重要的是抓趋势，我不相信我们可以把每个短期波段都抓住，即使短期有曲折，但一定要在正确的方向上做正确的事。

对今年大类资产也是按照这样的思路来思考，大类资产包括股市、房市、债市、汇市、商品，对股市来说，今年过度悲观肯定是错的，基本面是很好的，但因为是存量博弈，所以每次到了阻力点位或者因为有负面情绪，都会有一些调整，但这些调整背后你会发现基本面没有变，企业盈利在持续超预期，所以每次回调对那些确实有基本面支撑的、业绩超预期的股票都是买入的机会，我们的策略是每一次回调都值得买入，每一次回眸都令人心动。

对债券市场，我们还是偏谨慎一些，主要原因是美联储加息，国内货币是偏紧的，国内经济基本面还是不错的，对债券市场还是偏谨慎。再讲一个去杠杆的逻辑，毕竟债券市场牛了两年半了，半年就能重新开启新一轮行情吗？这里面还有多少杠杆没有去化，再加上MPA考核等等，所以我们希望大家要留意一下。

对汇率市场，我觉得汇率市场短期能够稳住。

对房地产大家分歧比较大，关键看能不能建立长效机制，如果能建立长效机制，中国房地产市场还有转机，能够持续健康发展，如果不能建立长效机制，只用短期行政手段调控，恐怕只能有短期效果，这是我们对房地产市场看法。

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