价格战后劲儿拖累万科看淡市场设置60促销底线

价格战后劲儿拖累万科 看淡市场设置60%促销底线

价格战后劲儿拖累万科 看淡市场设置60%促销底线 更新时间：2010-3-7 0:23:36 　　本报记者 袁晓澜 北京报道

在2010年的春天，万科给投资者交出了一份靓丽的成绩单，但在漂亮的数字背后，2008年万科首先开打的价格战，也开始发挥“负”作用，使得销售毛利率下降至22%，并低于2008年。

而今年的市场环境晦暗不明，让万科调低了对于今年销售率的预期，总裁郁亮也首次抛出了“促销底线”：开盘当月销售率达不到60%便促销卖房，这从侧面反映了在政策收紧的态势下，以万科为首的开发商对于今年房地产市场的不乐观。

毛利率低于2008年

随着2009年房地产销售的火爆，万科的业绩也暴增，但同时，也让这个地产大哥尝到了价格战的苦果。

由于万科2009年每平米结算单价约为7984元，较2008年下滑11%，这也拖累了其毛利率，从27.9%下降到22%，这比2008年还要差。

中金公司发表的报告分析，万科2008年的销售呈现明显的前高后低趋势，2008年12月的销售均价较同年6月份下降约17%，而2008年底273亿元已售未结资源多数于2009年结转，由此，拖累2009年报告期内万科结算毛利率同比减少5.9个百分点至22%。

另一方面，2009年实现销售的项目，基本上使用的是2007、2008年的土地储备。由于公司在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平米。低售价和高土地成本，使得“两头受气”的利润迅速降低。

但中金公司认为，万科2009年底已售未结均价达10372元/平米，较2009年结算均价提升30%，预测2010年万科毛利率或将有明显的回升。

另一方面，2009年年末，万科合并报表范围内尚有343.5万平米已销售资源未竣工结算，合同金额总计356.3亿元，占到中金公司预测的万科2010年结算收入的66%，其2010年业绩确定性高。

战略向二、三线转移

2008年使房企备受考验，万科也为高价地王计提了损失。这使得万科在2009年对战略进行了调整。

万科2009年新增项目44个，基本位于国内热点的二、三线城市，而2009年全年拿地均价约2400元/平米，远低于2007年3500元/平米的水平，下降近三成。房价涨幅快于地价涨幅对于万科毛利率的拉动作用，将在今明两年逐步体现。

而万科发展战略从一线城市向二、三线城市转移，已从2009年不同区域的业绩贡献初现端倪。

分地域来看，珠三角地区利润占比由2008年的52%下滑至32%，而2009年中西部地区占比提升显著，净利润占比达到11%。随着万科在重庆、西安等地市场地位提升，预期中西部地区贡献将更加明显。

“借助于已有管理团队的操作经验、已有的品牌优势向二、三线城市转移。以合肥为例，它已经成为了长三角正在崛起的制造业中心，这个城市对房子等方面的刚性需求也正在诞生，其市场表现等各方面比较正常，和经济发展水平相适应。进入这样的城市我们觉得心里很有底。”郁亮向投资者说道。

调低销售率预期

郁亮表示，预计2010年万科销售收入将增加25%至30%。若真实现，万科2010年销售收入将达到792亿至824亿元。

然而，2010年的房地产又是一个调控年，业界专家预测，由于2009年释放了2008年的刚需，透支了2010年的部分需求，又有过多货币流入房地产，使得房地产销售空前火爆，而2010年的销售无法达到2009年的水平。

在2010年这样一个不测的环境下，万科要实现800亿的销售目标，面临着考验。

在2008年，万科的存货周转率首次低于0.4，而2009年处于0.392，水平仍低。这其中重要的原因是，由于房地产的预售制度，使2009年已预售的房子但还未结算产品，也被计做存货。其在2009年的存货中，合同金额356.5 亿元的已售出未结算产品占存货总量达38%。

但国信证券房地产行业分析师区瑞明向《华夏时报》记者表示，万科的存货周转率在2009年已经出现回升，但还未回到历史水平上来，在2010年将继续回升。而且万科的规模达到600亿了，与2007年152亿的销售规模比，更考验万科的运营能力。

据统计，截至3月4日，有37家公布年报的房地产开发企业，去除ST股和新重组的企业，行业平均存货周转率达到0.345，万科的存货周转率已经超越行业平均水平，并超过了保利、华远等企业。

郁亮表示，万科内部一直在调整，如果楼盘开盘当月销售率达不到60%，就会调整节奏，以促销手段把房子卖出去。

而对于为何设定60%作为“促销门槛”，万科在给记者的采访回复中表示，万科希望2010年开盘的当月销售率达到60%，这主要是出于控制存货规模的考虑。而2009年万科多数项目开盘当月的销售率超过70%。考虑到市场环境的变化，以及持续经营的需要，万科认为2010年将这一指标设定在60%是一个合理的水平，能够控制产品从前期研究、开发建设到销售的节奏，达到一个合理的回报率。

已经上600亿规模的万科，更需要把握销售利润的均衡，要快速对市场做出反应。2010年，万科将面临考验。

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