2020年上市物业龙虎榜｜净利率：部分规模物企不及中小型物企，华发物业以2.2%垫底-华发物业规模多少人

理财百科阅读 103 2026-09-19 00:04:37

每经记者：陈利每经编辑：魏文艺

物业上市公司2020年年报披露完毕，每日经济新闻据年报数据，发布多项指标榜单并解读。

2020年，上市物业服务企企的盈利能力进一步增强。《每日经济新闻》记者统计发现，40家港股物企净利润总计177.86亿元，较上一年增加约70亿元；平均净利润为4.45亿元，平均增幅为62.5%；平均净利率为14.23%，较2019年上市物企平均12.1%的净利率水平，提升2.13个百分点。

虽然净利润增幅较大，但净利率还是处于低位，大部分维持在10%~20%区间，且离散程度较大。

注：鑫苑服务2020年财报尚未发布；特发物业、宋都服务、建发物业年报未披露净利率指标

2021年刚刚借壳上市成功的华发物业服务净利率为2.20%，位于榜单最后一位，其净利润也大幅下跌61.29%；招商积余、浦江中国、银城生活服务、绿城服务分别占据该榜单的倒数第二至第五位，净利率分别为4.70%、4.84%、7.30%、7.30%。

具体来看，作为珠海华发集团旗下的物业公司，华发集团经历了长达五年的铺垫，先后完成了买壳、注资等一系列动作，一步步将华发物业推向资本市场。

华发物业的收入主要来自物业管理服务以及酒店经营、酒店管理、酒店顾问及会展服务。受金融行业竞争激烈及市场波动等因素影响，公司2020年12月完成出售金融服务分部，进一步剥离了与主营业务无关且盈利能力较弱的业务，并与2020年6月出售财经印刷业务分部。

此外，终止金融服务业务，对于华发物业的经营业绩造成一定影响，疫情也导致酒店租赁经营业务不佳，公司2020年净利润为0.24亿港元，同比下降75.1%，净利率仅为2.2%。

值得注意的是，祈福生活以30.60%净利率水平夺得榜首；星盛商业以1.73%之差，位列亚军；恒大物业排名第三，净利率为25.19%。此外，滨江服务、合景悠活、兴业物联净利率均超过了20%。

从榜单中可以看出，净利率超过20%的有6家物企，分别为祈福生活、星盛商业、恒大物业、滨江服务、合景悠活、兴业物联，而占据规模优势的彩生活、碧桂园服务、雅生活服务净利率则维持在15%-20%；国企中海物业、保利物业、招商积余净利率分别仅有10.69%、8.7%、4.7%，位居排名的第29、33、40位。

但就营收来看，中海物业、保利物业、招商积余均远高于排位在前列的祈福生活服物及兴盛商业。招商积余营收86亿元，保利物业营收80.38亿元，中海物业营收56.1亿元，而祈福生活服物及兴盛商业仅有4.21亿元及4.42亿元的营收，上及上述物企营收的10%。

由此来看，营收及规模优势并不能成为净利率的唯一决定性因素，反而中小型甚至微型物企在净利率排名上赢得了更多主动。

具体来看，即便是营收增速下滑至6％、毛利率两连降，祈福生活服务净利率依然引领上市物企这主要是其业务营收组成决定的。

按收入贡献率来排，祈福生活服务六条业务线的顺序依次为零售、资讯科技、物业管理、配套生活、校外培训和装修及设备装置服务，分别占比35.6%、22.7%、18.3%、11.8%、7.4%、4.2%。而对祈福生活服务净利润率其决定性作用的是2020年祈福生活服务的“其他收入”合计约4481.6万元，而投资银条就为其带来3580万元的收益，贡献了将近8成的收益。

兴业物联虽然2020年在管面积仅310万平方米，离千万平方米还有很长一段距离，相对于雅生活、碧桂园服务的3.74亿平方米、3.33亿平方米的在管面积相形见绌，但兴业物联的利润率超过20％，在雅生活、碧桂园服务之前。

住宅物业、商业物业的物业费较高，加上兴业物联一直专注于科技物业的探索，在降本增效方面发挥一定作用，给兴业物联带来较高的利润率，其盈利水平在行业中一直处于中上水平，净利率为20.4%，较去年上升1.3个百分点，在上市物企中维持高位。

随着物业资本化进程加速，中小型物企在不具备规模优势的前提下，从服务业态、业务类型等角度寻求差异化发展，打造“第二增长曲线”，不失为一条实现其业绩快速增长的快捷之路。

（2020年上市物业龙虎榜，由每经记者根据企业年报整理）

每日经济新闻