103亿！江苏常州武进综合开发运营项目花落武进绿投-中绿投基金

近日，江苏省招标投标公共服务平台发布中标公示：

江苏武进绿色建筑产业投资有限公司中标常州市武进区城西长沟片区综合开发项目

，中标费率1.00%。

招标公告显示，常州市武进区城西长沟片区综合开发项目

总投资约103亿元

；项目处于常州市武进区长沟河西侧地区，东至长沟河，西至淹城路、南至长虹路高架-周家巷路、北至聚湖路，面积约2.5平方公里；

实施内容为区域整体经营开发，包括项目整体开发策划、基础设施及公服设施投资建设、城市营销服务、城市运营服务等

；实施周期自本项目综合开发协议签订生效之日起30年，其中建设期暂定6年，运营期暂定为24年。

中标企业

江苏武进绿色建筑产业投资有限公司

为江苏武进经济发展集团有限公司（以下简称“武进经发集团”）的全资子公司，武进经发集团成立于2007年7月26日，隶属于常州市武进区人民政府，注册资本金10亿元，2022年营收50.28亿元。公司从成立初期主要从事政府重大公益项目代建、融资业务，逐渐转型为城市基础设施建设、城市功能性配套项目建设、土地一级开发、旅游项目开发、国有资产运营、汽车电子、液晶电视机制造与销售、汽车城二期建设等多元化领域发展的现代企业集团。

片区开发的定义

片区是指包含工业、物流、研发、教育及配套商住设施等多方面建设内容，城市功能完善、基础设施完备的产城融合发展区域，范围一般在1.5-5平方公里。

实践中的片区开发又称成片开发、城镇综合开发、区域综合开发等。按照《自然资源部关于印发<土地征收成品开发标准（试行）的通知》（自然规划〔2020〕5号）定义：“本标准所称成片开发，是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县及以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。”

片区开发的主要内容

片区开发的内容

主要包括

片区规划设计、土地一级开发、片区基础设施及其他配套公用设施建设、招商引资等产业发展服务、片区运营服务等。

片区开发的特征

片区开发的形式

片区开发的投融资模式

片区开发的合规性风险防范

基于当前政府债务管理日趋严格，PPP等模式财承空间受限的背景，

目前市场上主要以“F+EPC”、“ABO”等模式运作实施片区开发类项目

，

此类片区开发模式应充分考虑如下合规性风险：

01

需要关注片区开发项目是属于政府投资类项目还是属于企业投资类项目。需要说明的是，不能简单以谁来投资对项目类型进行定性，还应充分考虑项目本身的属性。如在片区开发项目包中包含很多公益性子项目，那么该项目具备较强的公益属性，原则上应由政府方进行投资，并由政府安排预算支出。在这种情况下，本应由政府投资的项目变成了企业投资项目，依旧存在企业替政府融资的风险。

02

需明确此类项目的回报机制。无论是F+EPC模式抑或是ABO模式，原则上均应以经营性项目为主，项目本身应能够实现资金自平衡，即政府方未来不存在任何支出责任。然而，在实践过程中，此类项目往往难以实现项目资金自平衡，需要依托项目区域未来土地出让收入（土地出让收益的增量部分）进行平衡。在这种情况下，考虑到目前地方财政“收支两条线”原则，则需要由地方政府通过预算安排进行后续支出，则进而加大了潜在的隐形债务风险。

03

需明确合理的支付路径。此类项目的支付路径未来一般为地方政府通过国有企业注资的方式将未来土地出让收入拨付给地方国有企业或平台公司。在此情况下，项目收入来源为基金预算收入，那么在进行国有资本预算安排时会受到当前一些政策的限制。原因在于，国有资本预算安排要求收支相抵，不列赤字，即针对具体项目而言国有资本运作中应进行自身平衡。然而，目前是将基金预算收入拨付给国有企业并纳入国有资本预算安排，从而会存在财政管理体系方面的障碍。

04

防范此类项目可能存在的隐形债务风险问题。我国针对地方隐形债务风险问题曾在相关部门的两个文件作出过解答：一、2021年财政部在答记者问时，明确当涉及到应当由政府投资的公益性项目做F+EPC模式（或ABO）时可能存在隐形债务风险；二、我国目前对于地方隐形债务的管控主要采用清单法进行管控，明确除政府财政预算安排资金投资、专项债以及合规的PPP模式不属于政府隐形债务，其他模式存在政府或有支出责任原则上应当都属于隐形债务管控范畴。

05

关注此类项目的实施主体身份问题。结合此类片区开发项目的操作路径，原则上应由地方市场化国有企业主体进行运作。因此，在实践过程中，应以转型为市场化运作的地方国有企业作为实施主体更加合适。如果这个平台公司并没有实现完全市场化转型，则其仍然承担政府的公益项目投资建设，即帮助地方政府变相再融资，目前在审核平台公司的隐形债务的时候依旧会纳入考虑范畴。

结 语

过去的一段时间，受房地产市场的严管调控、政府债务管理的日趋严格以及新冠疫情的困扰影响，各地片区开发项目举步维艰，进退两难，可以说片区开发面临着巨大压力和严峻考验。但在新经济浪潮、交通枢纽化和城市群一体化的推动下，城市群、都市圈的功能结构和节点将会不断演进，城市的边界将会被打破，网络化的功能节点将逐步凸显。

因此，片区开发仍将是引领城市发展升级的主要抓手，相信只要树立正确的开发理念，找到准确的开发方式，利用好现行政策给予的开发机会，今后的片区开发项目都仍将会有良好的发展前景。

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