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10个月回落35%，旧金山楼价下跌的启示

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

世界四大湾区之一的旧金山湾区，最近房价出现剧烈下跌。下跌的速度，甚至比次贷危机时期的房地产泡沫破裂的速度还要快。

据WolfStreet公布的数据，2023年1月份，旧金山湾区9个县的房价中位数环比下跌8%，同比下跌达17%，相比2022年3月的峰值，房价中位数累计下跌幅度达35%。房价中位数从154万美元下降至100万美元。

太平洋对岸的这个湾区的楼价波动，值得关注。

1、 传统销售旺季失灵。

每年春季，通常是北美房地产的销售旺季。2023年1月旧金山湾区的房价暴跌，出乎市场意料。

事实上，2022年国内房地产的传统销售旺季“金九银十”，也没有了往年的热潮。

传统销售旺季不旺，是泡沫破裂，楼市下行的重要标志。

2、暴涨之后必有暴跌，楼市波动加大。

仅仅在10个月前，美国楼市还处在暴涨的亢奋中。数据显示， 2022年3月，美国全国房价指数同比上涨20.6%，刷新了过去35年的最高增速纪录。当时全美的平均房价较2012年谷底的累计涨幅超过100%。

然而，伴随着美联储加息，收紧流动性，房地产市场也出现了快速回落。暴涨之后，难以避免的是暴跌。

3、人口是房地产市场的关键因素，高科技产业也有危机。

造成旧金山楼价暴跌的一个重要因素是人口的减少。

旧金山湾区面积18040平方公里，人口约760万。过去几年，由于高科技行业进入寒冬，硅谷出现大规模的裁员潮。2020年至2022年三年期间，旧金山的人口减少了大约5.6万人，而同期则有大约1.2万套新房竣工。

这一切，直接导致旧金山高价位住房市场的销量和价格下降。

4、旧金山湾区楼价下跌，给我们带来三个启示：

（1）成熟地区的房地产与金融的关系密切，金融政策的变化直接引发房价波动。

（2）高科技行业也有春夏秋冬，期望人口一直流入并不现实。

旧金山湾区是世界上最重要的高新技术研发中心之一和美国西海岸最重要的金融中心，但就是硅谷都难免有裁员潮。

国内的概念，一直认为中心城市吸纳人口增长的趋势不会改变，战略性新兴产业，特别是高科技产业、“赛道产业”将持续兴旺。这两点“迷信”要破除了。

（3）未来，楼价波动是常态，房地产市场的周期性更明显。房地产投资机会的把握，将更多体现在把握周期性机会上。

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