【推荐】10个关键词，透视湾区发展背景下的广州商业市场-浙江中大兴盛贸易有限公司

虚拟币快讯阅读 71 2025-05-10 17:41:23

中国的经济增长进入城市群发展阶段，而粤港澳大湾区正是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。随着今年年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》的落地，广州作为湾区的四大中心城市之一，其零售市场又发生了哪些变化呢？

让我们用10个关键词，读懂湾区时代下的广州商业市场。

01 零售市场开门红

纵观全年，广州零售市场的开业潮出现在年头。

1—3月，共有4个非核心商圈项目落地，包括琶洲保利广场、新塘万达广场、荔胜广场、天河万科广场，共计约28万㎡的新增供应扎堆入市。自此，非核心商圈优质零售物业存量跑赢核心商圈，全市总存量达454.5万㎡。另外，分别位于海珠及荔湾非核心商圈的乐峰广场及西城都荟，此前以业界瞩目的数十亿元人民币交易额易主外资基金公司，经过一年多调整，已发展为区域型购物中心。

虽然有新增供应入市，但空置率却在下降。截至一季度末，全市优质零售物业市场空置率环比下降0.5个百分点至8.4%。租金增长也较明显，一季度，全市优质零售物业首层平均租金环比增长1.9%至744.4元/㎡/月。其中，天河路商圈仍是全市平均租金最高的区域，达到1716.7元/㎡/月。

02 商业大佬联手

谁也没想到，2019刚开年，广州的零售市场就出现了大震动：两家上市商业龙头合并。

2月27日晚，广州越秀金融控股集团股份有限公司发布公告称，公司出售广州友谊予广百百货集团，交易价格为38.32亿元，双方已签订合同。有业内专家认为，这是广州零售商业史上一个重大的标志性事件，不亚于当年上海百联集团的成立。广州虽号称千年商都，但实际上从全国角度来看，并没有实力超强的商业企业。广百友谊两家企业作为广州本地重要的商贸零售企业集团，因长期分开经营资源效用无法最大化，仅靠各自积累难以满足企业发展的需要，协同作战才能更好应对激烈的市场竞争。

整合后的新集团资产和营收规模将有较大幅度提升，大大提高行业的市场集中度。整合后，新集团经营规模将达到350亿元，营业收入达150亿元，成为广州市现代商贸零售业的代表力量。也有利于增强广州市国资优质商业资产的协同性，对全面加强广州国际商贸中心功能发挥重要作用。

03 超市新兵杀到

由永辉超市、屈臣氏集团和腾讯三方联手打造的“百佳永辉Bravo”超市首店落户广州花都。最大亮点就是“黑科技”的运用。

这是继去年10月三方宣布成立合营公司后开出的首家全新门店，标志着新成立的百佳永辉合营公司正式迈向市场。首店面积超过7000㎡，SKU数量1万余个，生鲜商品占比接近50%，商品品项覆盖生鲜食材、休闲零食、米面粮油、干杂日配等优质商品，永辉自有品牌旗下的优颂、田趣、馋大师等永辉优选商品，也同步在该店陈列售卖。结合腾讯智慧零售数字化能力，百佳永辉门店内将全面使用扫码购、自助收银机等黑科技，为消费者带来便捷轻松的购物体验。

据悉，合营公司百佳永辉旗下共有超过80家门店，计划在2019年内新开13家大店及新业务mini店拓展。百佳永辉的门店将以“百佳永辉Bravo”以及“百佳永辉TASTE”双品牌营运，力图打造大湾区最具规模的零售商超巨擘。

04 金价大涨

沉寂了好久的黄金市场，从今年年中开始，又热闹起来。

国际金价在今年6月份冲上了1400美元/盎司，而数据显示，2018年全年国际金价的平均价格才1270.57美元/盎司。这个上涨幅度，是6年以来的新高点。金价的上涨也表现在了零售终端上。投资金方面，每克的价格从270-280元每克，冲上300元大关；首饰金方面，从每克300多元涨到接近400元每克。一些品牌金的价格就更高了。如周大福、周生生、六福、金至尊等品牌，相比于去年同期的346元/克，升幅达17%。

受金价上涨带来的市场波动影响，进入6月份后，黄金的销售量大增，广州市场出现了一口气买下200多万元实物金的豪客。

05 百岁大厦变身

1918年创建，曾摘下中国第一高楼称号的101岁南方大厦，将随着专业市场的退出，迎来新的蜕变。

“不来南方大厦，等于没来过广州。”它曾是广州的地标性建筑，城内最摩登的百货大厦。但是，随着城市的发展，南方大厦商圈发生了极大变化，市场占有率逐渐减弱，经营一度陷入困境。为了适应新的市场情况，南方大厦将于今年下半年收回场地，再次进行升级改造：照区政府的要求，在沿江西路重新打造“广州外滩”的总体发展目标下，将大厦打造成集体验、文创、展示于一体的新商业体。

目前，广百集团旗下广州市广百展贸股份有限公司的全资子公司广州市南方大厦商贸发展有限公司，已平稳顺利收回南方大厦经营权。下一步，将配合好市委市政府对沿江路一带的升级改造要求，对南方大厦进行全面的规划设计。

06 中华广场巨变

生来就身世复杂的广州老牌购物中心——中华广场，终于获得了经营上的“统一”。

8月30日傍晚，海印集团股份有限公司发布公告称，该公司与广州兴盛房地产发展有限公司已签署了《〈中华广场合作经营合同书〉解除协议》。将于今年9月1日前将合作经营的物业按照现状整体移交给后者。海印集团退出后，由央企广州新星投资发展有限公司接手。中华广场是继天河城之后，广州第二家大型购物中心。同样位于市中心（中山三路与较场西路交界处），同样是地铁上盖（地铁烈士陵园站）。日平均接待客流超30万人次，历史记录最高客流达81万人次。

此次统一经营权后，新星投资计划投入2.8亿元进行升级改造，打造区域型中高端休闲购物中心，将商场改造成全业态、时尚的“老广州的新中心”。整个改造以渐进式推进，承诺一年一改观，三年时间展现全新面貌。

07 商业下沉

商业龙头天河城集团，接连在佛山拿下两个项目：南海天河城和桂城天河城。随着商业的下沉，佛山由于紧邻广州，被商业企业看好。

如今，一线城市的核心商圈基本上很难再找到空间开设新的商业体，很多大型商业项目不仅是往城市边缘走，也在向二三线城市下沉。不少经济大省都有这个现象，据相关统计，2019年佛山有望迎来31个商场开业，新增商业面积超261万㎡。如果以优质零售物业为统计口径，2019-2021年，佛山优质零售市场将迎来约98万平方米的新增供应。

目前，在整个大湾区的零售市场上，佛山的表现也非常活跃。从外资开发商在粤港澳大湾区优质零售物业市场占有率来看，广州和佛山的外资开发商所占有的市场份额最高，分别达15.9%和14.8%，包括深圳在内的其他几个城市，占有率都低于10%。

08 快时尚的进与退

在快时尚的退潮中，广州却在今年下半年迎来了GU首店的进驻。

继Forever 21、New Look退出中国市场后，Old Navy也宣布将于2020年起与中国消费者告别。快时尚的寒潮在加剧，数据显示，2019年前三季度主要国际快时尚品牌新开门店数较2018年和2017年分别下滑19%和28%。不过有人退出就有人进入，在广州市场，快时尚仍被购物中心所重视，有着接近主力店的地位。不论是新开的商场还是升级改造的旧场，都在持续引入快时尚品牌。就在11月下旬，优衣库姐妹品牌GU进驻羊城，首店落户维多利广场，为广州又添一快时尚品牌。该品牌与优衣库为同一母公司，但定位更年轻、新潮、自由。2013年9月，GU正式进军海外市场，首站选在上海，随后又去到苏州，广州是其在中国开辟的第三个城市战场。

目前，从广州整个快时尚品牌的布局来看，据不完全统计，优衣库以30家门店的数量排在第一，规模上遥遥领先，基本上在广州能报得上名来的商场里都安了家。H&M开店量排在第二，目前有18家，UR紧随其后，在广州有16家店。ZARA有7家店，GAP有6家。

09 专业市场升级

广州在全国商业地位的建立，得益于“专业市场”的兴起，这曾是广州商业发展的优势所在，但现在也成了它的掣肘之处。

今年，与专业市场相关的最大新闻发生在年底：全球规模最大的纺织类专业市场商圈——中大商圈确定不搬迁。中大商圈自发形成，又称中大布匹商圈、中大纺织商圈。自年初以来，就有消息称，广州市将引导中大布匹市场的产业逐步向清远市疏解，周边则建设中大创新谷，对标硅谷和中关村。但是，中大布匹市场是纺织服装产业链群集聚之所，是连通上下游的产业命脉所在，不仅事关区内数十万人饭碗，也牵动全行业相关中小企业运作效率和生计。

多位业内专家表示，中大布匹市场众多品类材料背后都连接着众多产业链群，万千支流汇聚于此。如果这段主河道要改道，先不说是否能成功改道，单是这个改道期间造成的断流或淤积将影响众多中小相关商户的生死。

10 新业态商场诞生

一下火车，就进商场。全国首个TOD商业就在广州东部。

这是一个可以看着“和谐号”呼啸而过的商场。达尔枢纽国际广场又是中国第一个真正意义的TOD：汇集3条国家铁路、2条城轨、4条地铁，连接大湾区的主要大动脉。广州新塘南站穿越凯达尔枢纽国际广场商业中部，是全国最大的轨道场站综合体。穗莞深城际的开通，让和谐号从商场里穿越而过的场景得以实现。目前该项目正在建设中，但其商业规划于12月21日正式曝光：该项目由凯达尔集团携手全国排名前三的商业地产开发运营商——印力集团共同打造。

项目面积约11万㎡，规划十大商业楼层，首入广州东部商圈品牌占比超40%，目标是打造具有场景体验感、业态创新力和运营活力度的“湾区全体验式购物中心”。