万通地产已开始窒息式死亡-北京万通龙山天地置业有限公司

因为商业模式的摇摆、探索与“过于理想”，近年来，万通地产市场份额逐步萎缩，已在房地产行业排名50位之外。地产界人士评价，“万通地产已经落后了，市场地位越来越显得微不足道。”冯仑说，“万通地产已开始‘窒息式死亡’”。

中房报记者

李栋 北京报道

停牌半年之久，北京万通地产股份有限公司（600246.SH 万通地产）谋求的资产重组事宜遗憾落空。这一结果令万通地产的未来充满悬念。

6月24日，万通地产进行了一场针对投资者的“万通地产关于终止重大资产重组事项的投资者说明会”。会上，万通地产对于停牌半年之久的计划进行互联网+及文化娱乐行业的资产重组终止事项进行了说明。在发布终止资产重组公告后，投资者对万通地产的不满充斥于各个股吧。

1月6日起，万通地产以“房地产业务面临较大经营压力”为由停牌筹划资产重组。按照万通地产的设想，重组后，公司主营业务将介入基于互联网的文化、娱乐等新兴产业。重组方式初步拟定为现金购买资产方式。

坊间对于此次万通地产重组对象的猜测，几乎全都集中在史玉柱和他的巨人网络。最近巨人网络有意重新上市。没有想到的是，这一资产重组计划最终落空。

万通地产是国内“资历”最老的上市房企之一，它的实际控制人冯仑有“地产思想家”之称，“美国模式”、滨海新区战略都曾使万通登上过发展高峰，对商业模式的探索一直伴随着这家公司的成长。但正因为商业模式的摇摆、探索与“过于理想”，近年来，万通地产市场份额逐步萎缩，已在房地产行业排名50位之外。根据万通地产的年报显示，2013年万通地产的净利润为3.81亿元，而2014年继续跌去了一半以上。地产界人士评价，“万通地产已经落后了，市场地位越来越显得微不足道。”冯仑说，“万通地产已开始‘窒息式死亡’”。

资产重组失败后，万通地产的未来在哪里也许只有它的实际控制人冯仑知晓。

重组悬空

说明会上，万通地产表示，自1月6日停牌以来，公司连续与多家互联网标的公司展开深入磋商与谈判，但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等问题存在较大分歧，依然无法在规定时间内达成一致。万通地产决定终止本次重大资产重组事项。同时承诺，在披露投资者说明会召开情况公告后的6个月内，不再筹划重大资产重组事项。

据万通地产介绍，自停牌以来，公司连续与多家互联网标的公司展开深入磋商与谈判，但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧，虽交易各方经过深入沟通与协商，但依然无法在规定的时间内达成一致。综合考虑本次收购重组情况，公司认为本次重大资产重组的条件尚不成熟，继续推进将面临极大不确定性。

“依据《上市公司重大资产重组管理办法》等法律、法规及规范性文件的规定，为维护全体股东的利益，公司经审慎研究后，决定终止本次重大资产重组事项。”万通地产表示。

对于标的资产，网络上有传言称为史玉柱创立的巨人网络。这一猜测缘于冯仑、史玉柱的个人关系，他们同为“泰山会”成员，加上马云，三人私交甚笃。此前，万通控股也支援过频临困境的巨人网络。

有知情者说，在资本市场上，巨人借壳万通地产的事情已经传开。互联网概念、87.3%的出色毛利率，巨人网络符合追求轻资产模式的万通地产的口味。

面对万通地产资产重组落空一事，中国房地产报记者联系了万通地产数位高层，均未获得任何置评。

万通地产的此次重组异常低调，接近万通地产的观察人士表示，此次重组仅是万通地产实际控制人冯仑等极少数人在操作，大部分管理层人员对此并不知情。

在北京万通中心D座4层，万通地产的办公区平静如常，偶有人员过往，问及资产重组一事，均表示不知情，“这跟我们无关”。

高处落下

万通地产2014年年报显示，其营业收入为19亿元，同比减少42.06%；净利润4.5亿元，同比减少88.16%。

实际上，自2008年之后，万通地产的营业数据一直不好看。

万通地产成立于1993年，发展一直较为顺畅。截至2003年底，万通地产资本金和本年度营业收入已经双双进入中国房地产企业的前十位。

2004年，冯仑提出了公司转型计划，由“香港模式”变为“美国模式”，即由全能开发商转型为专业的房地产投资公司，即直接投资和基金投资，涉及房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理等众多领域，还包括海外市场。

所谓的“美国模式”，是强调房地产投资的权益资金不再仅仅依靠房地产公司的自有资金,而是由市场上各类资金汇集为基金形式合伙投资,开发商的角色变成了基金管理人、开发管理人、资产管理人等“轻资产”的专业服务商。

这一年，万通控股成功引入天津泰达集团作为战略投资者，使得公司股权结构进一步优化，同时，为公司顺利进入滨海新区，在短时间内赢得区域性竞争优势奠定了坚实基础。

2006年，借助股权分置改革契机，万通地产成功向大股东实施定向增发，大股东将其优质的房地产开发资产、业务及专业化经营管理团队置入公司，使得万通地产成为一个专业化的房地产开发企业，初步形成了住宅开发、商用物业及定制服务三位一体的业务模式，为有效化解经营风险及财务风险，实现公司主营业务持续、协调及稳步增长奠定了基础。2006~2007，万通地产的房地产开发业务主要集中在京津地区，包括北京新城国际、龙山新新小镇、天津新城国际、天津上游国际、万通上北新新家园等项目。通过2006年和2007年一系列的股权收购和定向增发（天津泰达），公司目前的土地储备（建筑面积）达到210多万平方米。市场业绩大幅提升。2007年，万通地产营业收入21.76亿元，比上年增长768%；净利润1.65亿元，同比增长461.14%。2008年，营业收入48.4亿元，同比增长122.44%；净利润5.27亿元，同比增长219.78%。2007年，万通地产在135家A股房地产上市公司中，市值排名第十九名，现金流排名第五位，业绩增幅也位居前列。

就在2008年，房地产政策在收紧之后迎来新一轮的政策宽松，冯仑在这一年提出将凯德置地作为学习标杆，提出“滨海新区、美国模式、万通价值观”的发展战略，力争用5~10年时间，完成向房地产投资公司的转型。2011年4月，万通地产宣布将转型开发商业地产。“万通台北2011”就是万通地产转型商业、度假地产后首个公开推介的项目。

不过，在这一模式的引导下，在房地产的黄金十年，一众开发商都跑马圈地大肆扩张低头捡钱时，万通地产却在摆脱对土地的依赖。在市场狂热时期，万通地产并未过多参与土地(招拍挂)的盛宴，但稳健的拿地策略却让万通地产发展受困。截至2013年年末，万通地产总的施工项目13个，在施面积126万平方米，销售面积23.3万平方米，签约额约40亿元，其经营业绩持续增长主要依赖于天津地区项目的经营状况。

万通地产的发展也过于保守，在融资上仅以银行开发贷款和债券为主，维持一个较低的负债水平，而且上市10年来坚持高比例现金分红。

以与它曾经齐名的万科为例，万科1991年便登陆资本市场，2008年以前，万科利用A股IPO、发行B股及定向增发等多种融资手段筹得资金。从1990年到2007年底，万科营业收入增长162倍，净资产增长约660倍。2008年以后，A股市场融资大门向房地产企业关闭，万科融资主要靠合作伙伴的投资、公司内部互保的银行借款和大股东支持。万科聚焦于住宅市场，其触角伸向全国53个大中城市，截至2014年，其营业收入达到1464亿元。

再加之冯仑2011年辞任万通地产董事长后一心扑在新业务上，包括立体城市及大万通战略实施等，万通地产这一主营产业始终未被重视。

但“美国模式”下冯仑所倚重的新业务(基金业务及直投业务)一直默默无闻，2013年其贡献只占总营业收入的约3%。新业务、立体城市以及海外投资占据大量资金，导致万通控股的财务指标也亮了红灯。2013 年，万通控股的总资产同比下降2.29%，流动比率下降6.45%，长期负债增加17.30%。

万通地产虽然贡献了万通控股90%以上的营业收入，但其盈利并没有被用于地产领域的扩大再生产，而是转投其他创新型业务。兰德咨询总裁宋延庆曾参与万通地产的咨询，对此颇有感慨：近年来传统房地产开发业务虽然为万通集团的发展立下汗马功劳，却始终不受重视。

对此，冯仑也有反思。2014年4月7日，他在北大国家发展研究院在职MBA班《创新管理》课程上说：“2002年后，万通刚刚还完债，我们不想高负债，用高杠杆来撬动市场，结果万通失去了一段发展的好时期。虽然在这个时候万通依然赚钱，但是万通的创新没了。于是慢慢地，安全变成了企业最大的目标。万通开始了‘窒息式死亡’。”

但冯仑认为，“对于新业务股东间存在分歧，再加上我们每一年都是现金分红，过去三四年，累计分了将近4亿元的现金。现金分掉后，公司又不愿意去负债，所以发展就会比较慢。”

因发展不力，业内一度传出冯仑“卖掉”万通地产的传闻。2014年10月31日，万通地产发布公告，宣布冯仑一方与嘉华控股此前达成通过转让万通控股股权的交易形式使嘉华控股成为间接控股股东及实际控制人的意向，因转让数量、价格等没有达成一致而终止交易。冯仑仍然是万通地产的实际控制人。

未来路径

对于万通地产的未来发展路径，6月20日的公告显示，未来6个月万通地产不会进行重大资产重组。6月24在投资说明会上，万通地产董秘程晓晞进一步解释，未来将根据公司实际发展情况、市场情况考虑是否继续推进重组事宜。

同策咨询中心总监张宏伟认为万通地产的销售业务已经难以支撑公司业绩，如果没有新的资产重组计划，未来的业绩突破口将在投资与运营两块。

“冯董始终对传统地产业务不感兴趣，立体城市不知道做得怎么样，万通将往何处走，还要看冯董的考虑。”万通地产前副总经理杨建华在此前告诉中国房地产报记者。

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