万通地产上半年扣非净利亏1.8亿降304%土储增长停滞卖30亿资产补亏-杭州万通房地产开发有限公司

曾经的“盈利十强”万通地产(600246.SH)正陷入营收净利双降，需要卖资产补亏损的困境。

近日，万通地产发布了一份不太亮眼的半年报。上半年，公司实现营业收入4.61亿元，同比减少79.75%；实现归属于上市公司股东的净利润2.18亿元，同比减少31.77%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1.78亿元，同比减少303.66%。

同时，经营活动产生的现金流量净额为-7.28亿，而上年同期为2.75亿元。销售业绩方面，2019年上半年万通地产累计实现销售面积约1.13万平方米，销售额约3.07亿元(含天津尾盘969万)。

长江商报记者注意到，作为粮仓的土储，万通地产“止步不前”。财报显示，万通地产在2019年上半年没能获得新增土地储备，同时公司当前的土地储备也仅有河北香河运河国际生态城二期一个项目，可售面积为52.71万平方米，并于2019年3月出售了唯一土地储备——香河项目公司。

业绩下滑，土储难以为继的万通地产不得不通过卖资产补亏损。长江商报记者梳理发现，万通地产今年以来，通过出售资产回笼了超过30亿资金。

营收净利双降

成立于1998年的万通地产，主要业务包括住宅地产开发、销售，商业地产开发、销售、持有和运营，房地产金融。公司房地产业务主要在北京、天津、上海、杭州、成都等一线城市和重点二线城市开展。

作为元老级房地产上市公司，其营业收入多年却未有太大起色，始终徘徊在30亿上下，长江商报记者梳理发现，万通地产2015年-2018年的营业收入分别为26.18亿元、23.36亿元、32.94亿元、36.45亿元。同时代的房企，如万科，早已进入5000亿阵营。

最新2019年半年报显示，报告期内公司实现营业收入4.61亿元，同比减少79.75%；实现归属于上市公司股东的净利润2.18亿元，同比减少31.77%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1.78亿元，同比减少303.66%。

公告显示，万通地产上半年营业收入同比下滑主要由于公司所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期减少。

此外，截至今年6月末，万通地产经营活动产生的现金流量净额为-7.28亿元，同比减少425.45%，主要由于公司销售回款较上年同期下降和支付的税费较上年同期增加所致。

截至报告期末，万通地产总资产约129.58亿元，较上年度末减少0.62%；归属股东净资产约73.23亿元，较上年度末增长1.67%。

销售业绩方面，2019年上半年万通地产累计实现销售面积约1.13万平方米，销售额约3.07亿元(含天津尾盘969万)。

万通指出，2019年上半年，全国都在贯彻 “因城施政，一城一策”的房地产政策，把中央强调的“房住不炒”方针落到实处。除了3-4月商品住宅交易在多种因素下呈现短暂回暖而外，2019年上半年房地产销售热度有所减退，销售面积、金额累计的增速均有所回调。

房地产业务收缩

万通地产近两年房地产业务开始收缩，从土地储备增长停滞就可以看出。

半年报显示，上半年万通地产无新增土地储备，在建面积37.35万平方米，无新开工及竣工面积；累计实现销售面积近1.13万平方米，销售额约3.07亿元(含天津尾盘969万)；累计已出租房地产面积11.15万平方米，累计实现合同租金约1.23亿元。

据了解，万通地产自2014年新增杭州科技城项目之后，就再没从公开土地市场拿地。截至2018年12月31日，其仅剩河北省廊坊市香河县(运河国际生态城二期)一处，待开发土地面积为29.28万平方米的土地储备。从2018年年报数据看，万通地产将20.11亿元存货转为投资性房地产和固定资产，并于2019年3月出售了唯一土地储备——香河项目公司。

财经评论员严跃进对长江商报记者表示，从企业的拿地情况看，基本上属于土地储备节奏过慢的企业，这其实也说明拿地方面的成本过高，导致企业拿地会比较犹豫。从后续发展来看，类似企业更是需要警惕风险，因为普遍规律是“地产强，企业强”，所以地产业务不加快发展，容易影响后续的现金流。

业绩下滑，土储难以为继的万通地产不得不通过卖资产补亏。

2019年3月，万通地产与 GH Investment 1 Limited，签署正奇尚诚、正奇尚信、正奇尚德、正奇尚惠、正奇尚予5家合伙企业合伙之《份额转让协议》及有限合伙企业协议之《补充协议》，及公司持有的阳光正奇70%股权、公司全资子公司中融国富持有的阳光正奇30%股权，公司持有的金通港1%股权之《股权转让协议》。

截至2019年6月30日，5家合伙企业份额转让已完成，收回转让款6.57亿元，实现投资收益3.94亿元，其余上述股权之转让，正在进行中。

同月，万通地产将香河万通70%的股权转让给北京茂新，价格为13.3280亿元。北京茂新向目标公司提供股东借款5.6423亿元，用于目标公司偿还万通地产股东借款。

经过此次交易，万通地产预计实现约6.6亿元投资收益，另外，依据企业会计准则相关规定，公司持有的对香河万通剩余30%股权按照公允价值计量，预计确认投资收益约2.3亿元，合计确认投资收益约8.9亿元。

对于出售资产的目的，万通地产表示，交易完成后将进一步促进公司产业结构调整，提高资金使用效率。

三次转型失利

房地产业务经营不利的万通地产，开启了多元化转型以寻求新的转折点。然而，多次的转型受挫让万通地产开始走下坡路。

据了解，2011年，万通地产正式宣布向商用物业转型，并定下五年计划称，到2015年，公司商用物业开发面积将超过100万平米、总投资约150亿元，持有投资级商用面积超过50万平米，目标年租金收入11亿元。

不过，2015年，万通地产的商业项目租赁收入只有1.87亿元，2016年该收入降到1.58亿元，这与其2011年提出的年租金收入11亿元的目标相去甚远。万通地产第一次转型以不达目标而告终。

2014年，万通地产又先后发起了两次转型，均已失败告终。

其中，2015年的转型方向为“互联网+文娱”，2018年，万通地产曾尝试面向地产服务业和地产金融服务方向的第三产业转型，拟以31.7亿元价格现金收购星恒电源78.284%股权，但这项收购在当年12月终止，这意味着万通地产转型新能源领域失败。

物流方面，今年2月18日，万通控股与普洛斯签署股份转让协议，万通控股向普洛斯转让总计2.05亿股万通地产的股份，占万通地产股份总数的10%，交易金额总计约8.21亿元。这一交易完成后，普洛斯将成为万通地产第三大股东。有业内人士称，这或许意味着万通将向物流地产转型。

严跃进认为，万通地产三次转型失利，主要是由于对房地产行业发展趋势判断产生偏差，主动放弃了住宅地产的“白银时代”。同时，收购价格未谈拢，使得收并购的周期比较长。

(责任编辑：张倩蓉)

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