万科转型长租公寓，突围or被绞杀？-广州万科驿有多少家

金融理财阅读 190 2025-04-25 10:05:42

万科进军长租公寓并非一时兴起，早在2006年,万科通过广州市场的首个项目万科四季花园作为试验点运营公寓,近几年来,万科尝试的产品还包括极小公寓、被窝公寓等项目，2015年初，广州万科还推出了“V公寓”。

2015年以来，万科以“万科驿”为品牌，目前，万科已经落地的长租公寓项目有广州万科驿、厦门万科驿、西安VV公寓、重庆万科驿、上海万科驿等10余个，其中，广州和上海是万科长租公寓的重中之重。2015年8月，万科集团总裁郁亮在万科业绩发布会上的介绍，万科的出租公寓已经建立了“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中，“万科驿”作为万科租赁性公寓主要的推广品牌，定位为面向城市新移民第一站，已经基本完成“从0到1”的探索过程，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。计划至2017年拥有15万间万科驿公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

2016年初，万科宣布旗下长租公寓名称或将统一使用万科驿居，并计划对其运营的长租公寓进行品牌的统一管理和推广。

刚性租赁需求得不到满足与大量闲置房源亟待升级促使长租公寓的兴起

以广州市场为例，有数据显示，广州有超过800万的流动人口，并且每年仍在增长，在年轻一代对居住品质和社交需求的提升背景下，目前长租公寓即使井喷发展，但广州仅不到20万套的长租公寓供给显然远远不应求。此外，2015年中国住房空置率调查报告显示，目前一线城市空置率是22％，二线城市空置率是24％，三线城市空置率是26％。可见，长租公寓的兴起是市场的需要。

2015年长租公寓投研报告显示，据估计国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。面对如此巨大的市场，万科进来分一杯羹，也是正常的。

万科高度放权，通过公寓产品标准化严格把控服务质量

万科驿采用智能化管理，伙伴式服务。其采用手机服务终端的设置，让租户实时查看房屋信息、合同账单，并且可以通过移动端缴纳租金、水电费等各项费用，此外，租户还可以线上报修、预约保洁、报名参加活动等。每间店设置店长和客服岗位，负责为租户解决问题、策划组织活动等。

万科驿为用户提供的多是集中式公寓。集中式公寓的面积一般在25平方米到45平方米之间，为独立居住空间，室内配备洗衣机、冰箱、空调、写字桌、床等家电家具，租客可以实现拎包入住。

万科驿不存在区域管理人员，每个城市的万科驿门店由一名店长主理，每阶段的管理预算与人事关系由店长全权负责，这样一来，万科驿每100间公寓算上清洁阿姨只需要2-3人即可，可以节省70％的管理成本。服务质量把控方面，在产品开发阶段，公司会提供必要的硬件支持与人才方面的分配，严格把控产品标准。

这样，相较于其他大量雇佣管理人员的公寓品牌，既大幅度压缩管理成本，又可以快速提升管控能力。

项庄舞剑，意在沛公

2015年11月，重庆万科推出“租金抵房款”，即在万科公寓租住一年的房租，可抵重庆万科任意在售项目房子的房款。在外界看来，这次可能只是万科的一个宣传噱头，但对于万科来说，确是意义深远。

首先，在万科的经营模式里，对于其老本行“售房”，长租公寓的作用有二：

①可以为住宅销售项目储备、提前锁定客户。“租金抵房款”活动，只是实施这种思路的方式之一。这个过程当中，万科不但可以对租客进行品牌灌输，同时还能储备客户，与准业主进行良性互动

②对于购房者来说，长租公寓还可以提供“试用”功能，该功能丰富了房企的营销手段。相比于传统房地产企业砸下重金才能获得一个客户，通过长租公寓赢得潜在购房者，能够大幅度降低万科本身的营销费用。

除此之外，租客入驻万科公寓前还需进行面试，万科公寓将其服务对象定位，同时通过构建创客咖啡馆等社交场所，让租客在万科自身所营造的氛围中产生社交化学反应，进一步加强品牌教育。

公寓品牌急速成长，嘉华、阳光城等房企都将目光投向“租房”这块蛋糕

出租公寓如雨后春笋一般发展起来，大多公寓是急速成长于2013-2014年。2013年新派公寓获投1.6亿元，魔方公寓获投3000万美元；2014年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等长租公寓相继获得资本注入。2015年，青客公寓完成了从400万元、4000万元到近2亿元融资的“三级跳”，魔方公寓获2亿美元的巨额融资。

嘉华的服务式公寓有一个全新的品牌——尚臻。尚臻面向的是旅居上海的有国际背景的家庭型客户，目前入驻的30组客户大部分来自于全球500强企业的在华高管。每月平均租金约为6万元人民币左右，更贵的甚至要10几万元。

阳光城则采取了合作的方式，切入到长租公寓市场。2015年10月中旬，阳光城旗下MODO项目和寓见公寓签署协议：阳光城将负责为寓见公寓提供更多的房源，寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理。

万科作为国内的地产领军企业，相对于独立运营的公寓品牌来说，万科能够利用其雄厚的资金储备有效周转现金流；万科依托其多年地产经验，在拿房拿地方面也有很大的优势，可以降低其拿房拿地的成本；万科长期积累的品牌文化将为其出租公寓项目背书；万科一直有比较好的物业管理经验和模式，而且在客户搜寻方面也有比较大的优势。

当前万科采用自有资金发展租赁公寓，主要是为了打造品牌，建立市场认可。这一模式，前期投资大，单靠租金，短期很难实现盈利。但一旦品牌获得市场认可，就可以采用管理输出的模式，大规模发展租赁市场。

长租公寓产生稳定的租金收入，在万科占领长租公寓市场以后，公寓可以带来可观的现金流，较易实现资产证券化，便于企业进行资本运作。

万科拥有“房源”这一大优势，同样也有很多问题亟待解决

成本低、租金低的房源是万科相较其他品牌公寓最大的优势。但相比卖房，做长租公寓面临盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题。从长远来看，轻资产和资产证券化将是涉足长租公寓的房企追求的方向。

并且，根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达52.20%，而在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题，因此万科在未来致力于维护租客的权益、为其提供完善的服务才能赢得巨大的市场机会。

万科希望从一个传统的开发商转型成为一个城市配套服务商，而在笔者看来，万科进军长租公寓更像是传统房企在去库存路上一次大胆的尝试，在众多竞争对手面前，未来万科会突出重围还是被联合绞杀，我们拭目以待。

本文作者何浩成，亿欧网专栏作者；微信：g1279644479（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧网”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧网对观点赞同或支持。

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