万科股东会回应焦点问题：定增质疑，百亿住房租赁基金，投资拿地-地产基金拿地

界面新闻记者 | 黄昱

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伴随着不少小股东的质疑声，万科A股定增方案顺利通过了股东大会的审议。

3月8日，在为审议A股定增方案召开的万科2023年第一次临时股东大会上，参会股东的第一个问题便指向了外界最关心的发行股价的问题。

该股东希望万科管理层回应为何在银行、债券等融资渠道已逐渐畅通的情况下，万科仍选择在近期以远低于每股净资产的价格发行H股，同时对A股定增价格是否同样会低价发行表示担忧。

万科总裁祝九胜表示理解近期一些股东的疑问，“我们在做这个决定之前，内部也经过多轮讨论，也非常纠结。但公司不是因为缺钱而发的H股。”

对于接下来A股定增的价格，祝九胜称，“我们会以更慎重的态度在价格、时机上反复权衡，希望能让股东满意。短期大家可能关注价格和摊薄，长期还是看能不能创造价值。”

祝九胜也强调了进行股权融资的主要原因，一是部分一二线城市出现了结构性的机会，重新启动投资布局应该能带来比较好的兑现；二是优化资债结构，他将债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，茶和水的比例一定要合适。

对于股权融资的时机问题，祝九胜表示有两方面的考虑，一是抓住政策的窗口机会，二是出于资债替换的考量。

“A股增发资金的用途主要用于现有的项目，就是保交付，多余的部分用于补流。发H股拿到的资金60%用于置换原有的借款，剩下40%用于补充流动性，相对而言H股拿到的资金使用上更灵活一些。”

祝九胜指出，过去一年境外融资，特别是美元的升息很快，现在的境外贷款利率达到5.3%左右的水平，比曾经的3个多点提高了很多，选择这个时机发H股也是希望偿还部分境外债务性融资，降低财务费用。

在此次股东大会上，祝九胜也透露了H股的配售情况，称发行获得7.5倍的名义覆盖，有来自美国、欧洲、香港、新加坡等100多家投资人参与，包括一些长线的基金和主权基金。

“我们感觉到海外投资人对中国的房地产市场的信心在恢复，万科作为行业蓝筹也得到了这部分长线投资人的认可。”

对于股权融资的重要性，祝九胜比喻道，股权性资金和利润留存形成的净资产基本上就是种子，债性资金相当于化肥农药。“股权融资的钱是金种子，我们会加倍珍惜，跟化肥农药配合好，更努力种好地，提高粮食产量和出产质量。”

自今年2月12日万科A股定增方案发布后，就陆续有投资者质疑万科低价增发，摊薄了原有股东的权益。

据万科初步拟定的A股定增方案，其计划募集资金不超过150亿元，总发行股份数不超过11亿股，发行价格为不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%。

折价发行是企业配售新股的常态，受地产行业整体下行影响，万科股价持续承压，去年以来基本低于20.73元的每股净资产，3月8日收盘价为16.09元/股，处于股价低位区间。

因为万科A股定增的发行价格和定价方式，不少小股东公开发表反对意见，认为万科低位增发摊薄了股东权益。

有投资者在股票交流平台上指出，目前已发布A股定增预案的头部房企中招商蛇口定价为15.06元/股，显著高于其每股净资产，保利发展的定增方案中则明确发行价不低于每股净资产。

万科不仅A股发行价格没有像保利发展那样明确不低于每股净资产，H股增发定价则较每股净资产打约5.7折。

相较于A股定增，万科对外发布H股定增方案的时间更晚，但完成配售的速度明显会更快。据万科3月2日公告，其将以每股13.05港元的价格配售3亿股H股，已获得包括证监会在内的监管部门批准，预计配售将在3月9日完成。

A股的定增则需要更长时间，在相关方案通过此次股东大会的审批通过后，还需要经过证监会等监管部门的审批通过。

中信证券分析师陈聪也指出，股权融资本身无好坏之分，关键是时间点是否合理。当前监管稳妥放开地产企业股权再融资，且资产价格处于相对低位，尽快获得股权融资不仅有望优化企业资产负债表，还有望提升ROE（净资产收益率）水平。

万科董事会主席郁亮在本次股东大会上仅回答了一个股东问题，是关于长租公寓业务的，因为年初，万科与建信租赁合资成立了一个百亿规模的住房租赁投资基金。

“我们希望给泊寓的资产找到解题思路。”郁亮表示，万科做长租业务、做经营性业务最大的苦恼是不能够光有投入而没有退出渠道，这个基金安排提供了一种退出渠道。

从与建行成立的这个基金，到未来发行公募REITs，再到未来可能获取长期低息的经营性贷款等，在郁亮看来，这些对于万科租赁住房业务发展一定有很大的支持作用。

去年以来，万科提高地产开发业务生产质量的核心举措在于开发经营本部的统筹协调、拉通底线。

祝九胜表示，在此做法下，开发经营业务较过去有了长足进步；在经营服务方面，万科今年对各个经营性业务都提出了要为集团形成正向利润的要求。

完成股权融资只是第一步，为了完成今年的业绩目标，万科必须尽快加大拿地的步伐，以弥补当前产能不足的问题。

万科首席运营官刘肖表示，1、2月份万科广泛参与了很多项目，有一些是摇号没有摇中，有一些还在谈判过程中，所以体现在披露上没有获取项目。

“基于我们对政策、行业和市场更积极的判断，随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，我们会以更加积极的态度去捕捉新的项目机会。但我们同时也会坚持公司长期以来的投资原则，包括量入为出，也包括合理仓位。”刘肖说道

在这次股东大会上，也有投资者提到未来三年万科的股东分红情况。

万科董秘朱旭表示，“我们会争取把股息分红像以往一样维持在35%左右，为长期投资者规划现金流提供一个比较好的预期，即使极端情况下我们也会守住分红30%的底线。”

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