万科旗下印力集团拟赴港上市：商业地产规模仅次于万达-龙柏基金

印力集团成立于2003年，前身为深国投商置，是中国领先的商业地产投资、开发和运营商，业务贯穿商业地产领域的全价值链。

过去十几年间，印力集团数度易主，历经华润集团、龙柏商置和黑石基金时代。直至2016年11月万科与若干合作方以128.7亿元收购印力96.55％股权，其中万科出资38.89亿元持有印力62.07％的权益，标志印力正式成为万科集团的成员企业。

换上万科商业地产平台的马甲，印力总裁丁力业曾表示：“不但要数一数二，还要领先领跑”。两年过去，以管理面积计，印力已成为国内仅次于万达的商业地产运营商。

截至2018年底，印力在全国持有或管理的商业项目逾120个，管理面积1000万平米，管理资产规模近800亿人民币，遍布全国58个城市。

加速度扩张

万科尚未进入前，印力所管面积不足500万平米，两年间规模扩大一倍，增长速度骇人。这其中，一方面离开不了印力的雄厚底蕴，另一方面少不了万科的鼎力支持。

印力入场即是高起点，成立之初依靠“订单商业地产”的开发模式，为沃尔玛在国内开发建设购物广场。单凭与沃尔玛的合作，印力在2004-2016年3年间拿下60个项目。

其后，印力一直被视作极具国际化视野的企业，除沃尔玛外，印力还与凯德、美国西蒙、摩根士丹利、新加坡政府基金GIC、凯雷等境外名企建立了合作伙伴关系。

在万科自身的发展历程中，商业地产一直未配角角色。2013年1月万科才在北京正式设立商用地产管理部，并开发出第一个商业项目金隅万科广场（后更名为悦荟万科广场）。

入股印力后，万科进行自身商业地产业务的整合，一是任命印力集团董事长丁力业为万科商业地产的新掌门人，原负责人丁长峰转向滑雪场业务和万张资本；二是成立两只商业地产投资基金用于收购旗下的42个商业项目，打包交给印力运营管理。

由此可见，万科不仅给予印力足够的管理自由度，还在资源上予以倾斜，靠着万科的积累，印力在规模上上了一个台阶。

除承接万科的既有资源，印力还积极向外扩张。2018年1月，印力联合万科、Triwater收购凯德在中国境内的20家购物中心，交付对价83.65亿人民币，涉及建筑面积约95万平方米，并在当年10月9日成功交割。

通过该次并购，印力的战略重心从以珠三角、长三角、环渤海为主，向“放眼全国、全面开花”转移。是时，丁力业对印力收购凯德20家购物中心一事回应称，这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内，有助于提升印力商业网络的广度及深度，下沉到核心区域市场及周边城市群，能更好发挥平台资源协同效应。

轻资产运营

万科做商业地产，一开始就有明确定位：轻资产。而今，这一基因在印力身上得到传承，印力不断深化“盘活商业物业资产、推进资产证券化创新”的理念。

早在2017年10月，以深圳深国投广场为标的的“中金-印力深国投广场信托收益权资产支持专项计划（CMBS）”发起设立，并在当年12月于深交所挂牌。该单CMBS发行规模37.9亿元，发行成本相对较低，其中优先级认购利率为5.49％，次级利率为6.50％。

今年以来，印力又相继发行印象1号CMBS和龙岗万科广场类REITs，共计募资42.22亿元。前者标的为南京江北印象汇及天津印象城，最终发行利率为5.4％，创下2017年以来市场同等级信用主体利率新低；后者优先A级证券信用评级AAA，期间收益由标的物深圳龙岗万科广场的物业净租金现金流超额覆盖，是市场上为数不多真正实现“资产支持”的证券化产品。

据悉，REITs和CMBS均是监管部门较为鼓励的房地产企业融资产品之一。相对而言，CMBS是市场广泛接受的标准化强增信的债权类产品，具有发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力以及资产负债表表外融资等优点。

商业地产具有占用资金量大、周期长的特点，每一家运营机构都要考虑自身运营组合的收益性、安全性及流动性，CMBS、REITs等证券化产品为其退出提供路径。

而印力数次发行证券化产品均取得良好的市场反响，表明了投资者对印力主体信用和项目经营的认可。

升级产品线

当前，商业地产总体步入存量时代，但某些中小城市尚存消费升级蓝海。资料显示，印力集团在一、二、三线城市项目的占比分别为21％、51％、28％。如是，印力可在创新产品组合、扩充商业生态圈上发力。

在印力15周年庆上，丁力业表示印力已从过去的“OneStationForShoPPing”向“OneStationForPleasure”的转变，“pleasure”意味着印力将更多从人文角度出发，关注人们置身空间的美好体验及情感归属的需求，实现人们对美好生活的向往。

2018年5月，印力旗下首个印象城MEGA项目落户温州，MEGA在建筑、设计、品牌、空间、体验、场景等全方位展现高水平。自此，印力形成印象城、印象汇、印象里和印象城MEGA四大产品线。

其中，印象城是中高端区域性购物中心，商圈覆盖半径大约在5-10公里；印象汇定位社区型购物中心，目标群体是社区老百姓，项目商圈覆盖半径大约是3-5公里；印象里定位邻里型体验购物中心，是一步式的购物中心，主要是为了满足百姓日常的生活必需品，商圈半径在1-3公里；印力MEGA则定位为大型商业综合体。

印力未来拟在科技赋能和生态圈孵化平台上重点突破。丁力业在15周年庆上表示，印力已开始与一家专注于人脸识别技术的科技公司合作，推进创新科技在印力的落地应用，打造以消费者为中心的数字化营销平台，在商场层面已逐步推动实现智慧停车、物联网、人工智能等。

此外，印力将推动新商业联盟，发起新零售基金，通过孵化新零售品牌，扩大商业生态盟友圈，并努力推动商业领域新业态、新模式、新技术的探索。

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