万科A：公司对房地产行业的认识，可查阅公司年报的“致股东”部分，以及公司2022年度业绩发布会纪要-万科a公司

万 科Ａ(000002)06月05日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

投资者：

如何看待房地产的发展？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。公司对房地产行业的认识，可查阅公司年报的“致股东”部分，以及公司2022年度业绩发布会纪要。

投资者：

公司定增150亿，3月初已股东大会通过，为何还没提交深交所受理！

万 科Ａ董秘：

感谢您对的关注。公司于2023年5月19日收到深圳证券交易所出具的通知，深交所对公司报送的向特定对象发行股票的申请文件进行了核对，决定予以受理。详情请见公司5月21日发布的公告。

投资者：

目前万科还有很高的有息负债。而王石推崇的大和房屋模式，最终运营的有息负债比率为0，请问贵公司CPO预计要用多久，逐步将有息负债降到为0?预计需要多少年？当然这个属于判断范畴，跟房地产开发周期的判断有关系。但是还是希望能给一个粗略的答案。谢谢。

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。万科长期坚持稳健的财务策略，保持行业领先的信用评级，这是我们实现安全、持续发展以及获得金融机构等各方长期信任支持的重要基础。在融资上，公司会继续保持多元化的融资通道，保持融资总量基本稳定，保有融资弹性，不断优化融资结构，降低融资成本，确保信用安全。融资始终是为有质量的发展服务，公司融资的安排会与公司的业务发展、经营水平相适配。具体融资节奏会根据市场和经营情况灵活调整。

投资者：

请问物流和公寓业务Reits发行是否有时间表，能否介绍一下相关工作的进展，谢谢！

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。公司会密切关注监管机构关于REITs的表态，并积极研究相关政策和资本市场的创新方式。关于公司发行REITs的计划，您也可以参考万科官网《万科2022年第一次临时股东大会实录》。

投资者：

董秘您好，在过去一段时间里，公司的股价持续低于净资产账面价值。在货币政策相当宽松且公司债务融资途径畅通的情况下，建议公司审慎评估A股定增安排对加权资本成本和对原股东权益摊薄的负面影响。如公司决定取消定增计划，请及时予以公告，谢谢！

万 科Ａ董秘：

谢谢您的关注。

投资者：

房地产的寒冬什么时候可以过去？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。对于新房市场，公司认为需求上有天花板，下有保底线，短期虽然市场有起伏，但总体仍然处于温和恢复的阶段。有关公司对房地产行业的认识，可查阅公司年报的“致股东”，以及公司2022年度业绩发布会纪要。

投资者：

请问公司增发价定下来了吗？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。公司于2023年5月19日收到深圳证券交易所出具的通知，深交所对公司报送的向特定对象发行股票的申请文件进行了核对，决定予以受理。公司本次向特定对象发行股票事项尚需通过深交所审核，并获得中国证监会作出同意注册的决定后方可实施。

投资者：

请问五一节公司的销售数据有统计吗？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。公司2023年五一假期（4.29-5.3）的认购金额相比去年同期略有上升。2023年5月份公司实现销售金额329.4亿元，较22年同期上升7.1%。

投资者：

请问深圳地铁集团会参与增发吗？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。深铁集团是公司的第一大股东，但不是控股股东，根据《上市公司证券发行注册管理办法》规定，深铁集团无法在预案阶段提前确定为发行对象。后续如公司获准发行，深铁集团将综合中国证监会、香港联交所等监管机构的法律法规，特别是注册制新规要求，结合自身情况进行综合研判。

投资者：

泰禾集团已经退市了，公司为什么不终止与其签订的股权转让协议呢？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。相关交易的先决条件尚未达成，协议并未生效。

投资者：

根据贝莱德集团调研我爱我家的投资者关系活动记录表可知，我爱我家预计由于新房供给量逐步下降等原因，结合国际一般存量房交易规模占比情况，在2030年之前将超过新房交易规模。请问在新房市场开发速度很可能放缓，市场上升空间收窄的情况下，公司是否计划通过自行建立公司或者收购我爱我家等头部房地产经纪公司等方式积极进行转型，一方面扩大收入来源，另一方面也为未来行业收缩的风险积极谋划退路?

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。公司的销售模式主要分为代销和自有渠道销售两种模式，具体会根据项目所在城市特点以及项目自身特点灵活采用相匹配的销售策略。

投资者：

你好，关于22年分红方案，我今天看到港股公告22年期末派息除权日是6月19日，是董事会预案，但问题是，股东大会批准也要6月30日，即使是港股，也不能在股东大会批准之前出除权吧！！董事会的这个预案是不是搞错了？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。2022年分红方案尚需公司年度股东大会审议通过后方可实施，敬请留意相关公告。

投资者：

公司不要增发新股了，财务状况很好了，下面该卖的卖，不好的产业该割的割，好好活下去，别瞎折腾了。

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。公司本次向特定对象发行股票事项尚需通过深交所审核，并获得中国证券监督管理委员会作出同意注册的决定后方可实施，存在不确定性。公司将根据该事项的进展情况按照相关规定及时履行信息披露义务。

投资者：

港币-人民币双柜台模式，即将于6月19日推出。公司刚增发完成的H股，现在公司H股就已经大幅度的低于增发价。建议：增设人民币柜台，增加在香港市场的流动性。公司港股的估值那么的低，为什么不给公司的港股提供人民币双柜台增加流动性？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。

投资者：

面对房地产行业的不可逆下滑，请问公司有什么策略能够在行业低迷期化危险为机会？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。公司认为新房需求上有天花板，下有保底线，短期市场有一些上下起伏是正常的。比起短期走势，对于公司而言更关键是认准大势，行业未来的趋势是开发、经营、服务并重。在确保经营安全底线的基础上，公司会围绕着这个选择开展自身的工作，做好自己的事情。

投资者：

万科今年的股东大会何时开？

万 科Ａ董秘：

感谢你的关注。公司2022年度股东大会将于2023年6月30日召开，详见公司发布的《关于召开2022年度股东大会的通知》。

投资者：

公司净资产达到20.62，请问公司如果定增价大幅低于净资产，对于大股东深铁来说是不是相当于国有资产的流失？

投资者：

万科计划这次增发 而现在的股价是如此之低 相当于净资产七成不到 如此增发有失公允建议取消今年分红 并发行可转债补充差额或者保持分红并发行可转债方式筹集资金

投资者：

请问广信资产包处置进展如何？是不是已经成为公司的大包袱？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。广信资产包目前还在持续盘活，过程中涉及不良资产、土地整理等问题，已经逐步的清晰明朗。

投资者：

在广信资产包内，2022年竣工面积为1.97万平方米，而整个项目的规划计容建筑面积达211万平方米。请问这会为万科带来多大的互面影响？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。广信资产包项目于2020年开工，2021年首次开盘销售，目前还在持续盘活中，过程中涉及的不良资产、土地整理等问题，已经逐步的清晰明朗。随着对项目的持续开发，未来的开发竣工规模也会逐步增长。

投资者：

保利地产更名为保利发展，万通地产更名为万通发展，这之后相关公司估值相对来说都有了一定的提升。作为多元化发展的万科，万科A这个名字有些古早，是否可以考虑更名为万科发展或中国万科？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。

投资者：

董秘：现在市场利率下行，国家指导降低贷款利率服务实体经济的大背景下，公司的实际贷款利率现在大概是多少？与去年同期的贷款相比下降多少个PB？

万 科Ａ董秘：

感谢您的关注。公司2022年度新增融资的平均成本为3.88%。截至2022年底，公司银行贷款方面的融资成本区间为3.0%至Hibor按约定比例上浮之间。今年以来公司银行贷款的融资成本仍然保持在较低水平，您可关注公司定期报告。

万科A2023一季报显示，公司主营收入684.74亿元，同比上升9.27%；归母净利润14.46亿元，同比上升1.16%；扣非净利润6.46亿元，同比下降40.92%；负债率77.2%，投资收益5.78亿元，财务费用12.37亿元，毛利率15.45%。

该股最近90天内共有22家机构给出评级，买入评级20家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为20.8。近3个月融资净流入4.49亿，融资余额增加；融券净流入443.27万，融券余额增加。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3.5星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

万 科Ａ（000002）主营业务：房地产开发及相关资产经营和物业服务。

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