万科38年历史上的首次分拆上市-万科市值多少亿

作者｜周智宇

起于喧嚣时，归于平静处。

万物云，这家从房企老大哥万科体内孕育而出，又寻得独特路径的非传统物业公司，终是走到了资本市场。

9月29日早间，万物云在港交所敲钟上市。开盘报45.6港元，跌7.60%，随后其股价逐渐回升，截至收盘，跌6.79%。相比同日上市跌去三成的零跑，万物云表现还不错。

香港发售遇冷、开盘破发，物管行业这个曾经火热、被投资者追逐的行业，也随着行业估值逻辑的变化、投资者回归理性，走下了神坛。即便是万物云这样的行业龙头，投资者也保持谨慎态度。

与此同时，则是在跌宕起伏的行业环境里，行业内人士、投资者又期待曾一路引领行业向前的万科，能够在物管这个行业当中，同样给予行业启发，打开行业眼下的发展瓶颈、新的增长空间。

这也是万物云上市的使命。它以万科转型城市服务的阶段性成果的姿态出现在资本市场上，是万科首次拆分旗下板块上市；它也是一个观察万科的长期主义的窗口，在地产行业发展新时代里，万科的那一套是否还奏效？

上市不过是万物云答卷的起笔，接下来，到了它认真解题的时候了。

破发

当前香港资本市场的氛围，对任何一家公司来说都是个考验。美联储加息不止、IPO陷入十年未有的低迷。9月29日，恒生指数再次创下自2011年10月来的新低，逼近17000点关口。

以往港股市场里打新稳赚的盛况不再，亏钱效应让投资者们都异常谨慎。来自汇市、股市的压力，以及旭辉的表外债务风波，进一步放大了投资者的担忧情绪。

根据万物云最终招股数据，其在香港发售部分遇冷，仅获认购0.82倍，发行了953.13万股，占全部发行股份的8.17%；国际配售部分则在豪华基石投资人的带动下，得到机构投资者支持，获得3.3倍超额认购，最终发售1.07亿股，占总体发行数的91.83%。

从发行首日破发，也能看出投资者的谨慎态度。在接下来的市场不确定性面前，不少投资者宁可亏损出局。

对此，万科及万物云管理层看得很是透彻。万科董事会主席郁亮在IPO仪式上，以万科1993年B股IPO的故事举例称，当时万科估值很高，正好碰上市场最高点，但随后也有一大批投资者高位套牢，用了7年时间才回到发行价。

彼时中国房地产市场才刚经过了“92热潮”，房地产开发公司如雨后春笋般涌现。然而随后中国地产行业首个调控政策出台，以及后来的亚洲金融危机，让万科B股遭遇了一次次重击。

也是由此，郁亮对高估值一直充满警惕和恐惧，那七年的压力和煎熬，让万科记忆深刻。

眼下万物云上市，则是行业处于发展瓶颈期。在前些年汹涌的规模之争落幕后，大举并购的几家头部物管公司，都陷入到如何摆脱收并购带来的沉疴，寻找新的增长空间的迷局里。

投资者对物管公司的热情逐渐消退，整个物管板块的估值也从动辄四十、五十倍PE，跌落至不到九倍。万物云上市时估值达到了26倍PE（TTM），虽然相对其发行价区间处于中下沿，但相比行业也处于较高水平，在龙头物管企业中，仅次于华润万象生活（28.26倍PE）。

这宗弱市里的 IPO，已经表现出了很强的韧性。

郁亮也不断给万物云和投资者打气。他表示，万科并不在意万物云分拆上市时的估值高低，更在意它未来的长期表现，时间会证明万物云的价值。

远方

万物云的上市，是万科38年历史中的重要一步，这是万科第一次分拆新业务，进行资本化。而万科对此的规划已有十年。

万物云（物业）可说是万科最古老的业务。30多年前，王石在SONY售后服务的启发下，在深圳天景花园小区引入物业管理，开启了中国式物业管理浪潮的序幕。

万物云成长于中国房地产高速发展时代，享受了万科发展给它带来的规模高速增长；也在中国房地产寻路发展新模式的时代里，长大成人，被推向资本市场，接受考验。

从1990年成立、2008年独立，到2015年对外扩张，在规模飞速扩张的进程中，万物云的边界从住宅物业，扩展到了商企服务，以及城市物业。这一步步当中，是万科从一个住宅开发商，逐步转型为城市服务商。

万物云也随之实现了能力的提升、机制的优化，对自身客群的洞察和把握，也提升到了一个全新的水平。

这一过程也很像母公司万科。38岁的万科，过去也靠着它的管理层团队，遵循市场化的逻辑，一步步成长为一家优秀的公司，那些最初的基石投资者，也分享了它增长的红利。

如果从1993年算起，万科A的股价已经上涨了超过31倍，2014年B股转H股的万科企业，挂牌后也有167.88%的涨幅。算上它连续三十年、累计949.7亿元的现金分红，长期持有万科的投资者都有很好的收益。这也是郁亮坚持的长期主义的一重意义。

如今，万物云上市，也寻来了对它长期看好的基石投资者，用朱保全的话来说，是“差市场结交真朋友”。淡马锡是万科的老朋友，高瓴也陪伴过很多物业股，万物云的基石投资人多是这类来自国内外的长期投资者。

这些真朋友，也会像刘元生陪伴万科成长，经历过时间的考验，获得丰厚的回报。

朱保全感叹，万物云能走到今日，是靠着“时间的力量”。接下来，他也会继续努力，创造传奇。以度日如年、度年如日的功夫，超越平凡的自己。

郁亮则指出，今天对万物云而言是个全新的起点，站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间，感谢选择万物云的投资者。他相信万物云团队将会全力以赴，时间会证明万物云的价值。

投资者对于万物云也有很高的期待。这家在管规模行业第一、营收行业第二的龙头物管公司会如何打破僵局，为行业寻找到新的增长空间？他又能如何从物业行业中跳出，讲出科技的故事？

这都需要朱保全和万物云的团队来认真作答。

不积跬步，无以至千里。如今，万物云这匹“驽马”，正在奔向更远的未来。

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